Разработка бизнес-планов, ТЭО, финансовые модели (расчеты).
Профессионально, адекватные цены. тел. 8-928-902-45-91
Мониторинг стоимости земельных участков (земли поселений) по Азовскому району Ростовской области, июль-сентябрь 2008 г.
Авторы: Аллавердян В.В., Свирепо О.А., Забелина А.В. ООО "Оценочно-консалтинговая компания "ИКР-Консультант"
По итогам IIIквартала 2008 г. можно провести анализ населённых пунктов Азовского района. Что касается предложений, то на рынке наиболее широко представлены земельные участки в х. Колузаево, с. Круглое, п. Овощной, с. Самарское, х. Обуховка, п. Рогожкино.
Исходя из данных по ценам на земельные участки, можно сделать вывод о том, что наиболее высокие цены наблюдаются в х. Колузаево, Рогожкино, Обуховка. Это объясняется близостью к г. Ростову-на-Дону, а также наличием всевозможных коммуникаций (газ, электричество, вода) на большинстве участков.
Таблица 1
Населённый пункт
Цена на 1 сот., тыс. руб. I кв.
Колузаево
530
Обуховка
322
Рогожкино
319
Маргаритово
241
Дугино
229
Елизаветинская
171
Овощной
158
Полушкин
134
Кулешовка
130
Городище
100
Круглое
77
Новомаргаритово
68
Самарское
67
Займо-Обрыв
66
Кагальник
57
Пешково
45
Семибалки
34
Новониколаевка
25
Победа
22
Высочино
11
Одним из основных ценообразующих факторов является близость к г. Ростову-на-Дону. В связи с этим, на основании известных данных о расстоянии между населёнными пунктами Азовского района и г. Ростова-на-Дону, можно выделить несколько групп.
Таблица 2
Населённый пункт
Цена на 1 сот., тыс. руб. I кв.
Расстояние до Ростова, км
Овощной
158
18,4
Городище
100
22,4
Кулешовка
130
24,7
Новоалександровка
100
25,4
Елизаветинская
171
25,9
Обуховка
322
26,4
Дугино
229
28,7
Высочино
11
30
Рогожкино
319
32,2
Самарское
67
35
Пешково
45
36,3
Кагальник
57
36,5
Займо-Обрыв
66
42,6
Круглое
77
45
Семибалки
34
60
Маргаритово
241
77
Новомаргаритово
66
79
Порт-Катон
73
85
К первой группе можно отнести населённые пункты, расположенные приблизительно в пределах 30 км от Ростова. Сюда входят пос. Овощной, х. Колузаево, городище, х. Рогожкино, с. Кулешовка, х. Обуховка, ст. Елизаветинская, х. Дугино и другие. В этой группе соответственно самые высокие цены на земельные участки, 100-350 тыс. руб. за сотку. Исключением в этой группе является п. Высочино, цена сотки в котором на порядок ниже. Населённые пункты в пределах 50 км от Ростова можно отнести ко второй ценовой категории:, х. Победа, с. Самарское, с. Пешково, с. Займо-Обрыв, с. Круглое. Здесь цена за сотку составляет 40-100 тыс. руб.
В последнюю, третью, группу входят наиболее удалённые населённые пункты (до 90 км) такие как с. Семибалки, с. Порт-Катон, с. Маргаритово, с. Новомаргаритово. Однако здесь ситуация с ценами неоднозначна, так как большинство объектов имеют не такие низкие цены, как можно было бы предположить, поскольку расположены они на берегу Азовского моря, а также на территории будущего игрового комплекса «Азов-Сити».
Если сравнивать цены на участки за I - III квартал 2008 года, то довольно сложно сделать вывод о росте или падении цен, поскольку, предложения, поступающие в агентства недвижимости, газеты, интернет достаточно разнородны и не позволяют объективно судить о ситуации на рынке недвижимости в короткий временной период.
Таблица 3
Населённый пункт
Цена на 1 сот., тыс. руб. I кв.
Цена на 1 сот., тыс. руб.II кв.
Цена на 1 сот., тыс. руб.III кв.
Высочино
10
7
11
Городище
144
97,9
100
Дугино
94
121,9
229
Елизаветинская
89
84,1
171
Займо-Обрыв
49
40,0
66
Круглое
62
100,2
77
Кулешовка
38
81,1
130
Новомаргаритово
73
57,0
68
Обуховка
103
82,3
322
Овощной
73
74,5
158
Пешково
21
20,4
45
Победа
28
26,0
22
Рогожкино
138
156,3
319
Самарское
43
63,7
67
Графически динамику цен можно изобразить следующим образом
Однако, мониторинг цен на земельные участки показал, что не смотря на падение цен во II квартале в некоторых районах, практически все показывают положительный прирост в III квартале по сравнению с началом года. Так, например, наблюдается рост цен в ст. Елизаветинская: если в I квартале цена за сотку составляла 89 тыс. руб., то в III уже 171 тыс. руб., и общий прирост составил 91,4%. Также положительный прирост наблюдается в с. Круглое, общий прирост - 25,1%, с. Самарское - 56,9%, х. Займо-Обрыв - 36,1% . Больше чем в 2 раза выросли цены в х. Дугино, с. Кулешевка, х. Обуховка, пос. Овощной, х. Пешково и Рогожкино.
Падение цен можно заметить в х. Городище (30,4%), х. Победа (21,4%).
В п. Высочино, с. Новомаргаритово присутствует некоторая стабильность, если цена и отклонилась в ту или иную сторону, то незначительно.
