Мониторинг стоимости земельных участков (земли поселений) по Азовскому району Ростовской области, апрель-май 2008 г.

Авторы: Аллавердян В.В., Свирепо О.А., Забелина А.В.
ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант»

Сегодня Азовский район выходит на передовые позиции в области по целому ряду направлений. Серьезные успехи ощутимы в экономике, социальной сфере, в плане инвестиционной привлекательности и реализации национальных проектов. Нужно признать, район во многом специфичен. Ярким показателем активного экономического развития района являются растущие с каждым годом темпы строительства недвижимости. В настоящее время по этому показателю Азовский район находится на 2-м месте в области после Аксайского района. По итогам I квартала 2008 г. можно провести анализ относительно населённых пунктов Азовского района. Что касается предложений, то на рынке наиболее широко представлены земельные участки, расположенные в х. Колузаево, c. Рогожкино, п. Овощной, с. Самарское и х. Обуховка.

Исходя из анализа данных более чем 200 земельным участкам (земли поселений) расположенных в Азовском районе Ростовской области и анализа цен предложений на земельные участки, можно сделать вывод о том, что наиболее высокие цены наблюдаются в х. Колузаево, Рогожкино. Это объясняется близостью к г. Ростову-на-Дону, а также более развитой инфраструктурой (наличием коммуникаций (газ, электричество, вода)) на большинстве участков предлагаемых к реализации.

В более низкую ценовую категорию входят х. Казачий Ерик, с. Круглое, х. Дугино, с. Кулешовка. Эти населённые пункты расположены в непосредственной близости к Ростову-на-Дону, что объясняет несущественное отличие в ценах с х. Колузаево и Рогожкино.

Таблица 1

Населённый пункт	Цена на 1 сот., тыс. руб.
х. Городище	97,9
х. Дугино	121,9
ст. Елизаветинская	84,1
х. Казачий Ерик	151,4
х. Колузаево	171,7
с. Круглое	100,2
с. Кулешовка	81,1
п. Курганы	97,1
х. Лагутник	129,2
х. Обуховка	82,3
п. Овощной	74,5
с. Пешково	20,4
х. Полушкин	32,5
х. Рогожкино	156,3
с. Самарское	63,7
х. Чумбур — Коса	97,5

Одним из основных ценообразующих факторов является близость к г. Ростову-на-Дону. В связи с этим, на основании известных данных о расстоянии между населёнными пунктами Азовского района и г. Ростова-на-Дону, можно выделить несколько групп.

Таблица 2

Населённый пункт	Цена за сот., тыс. руб.	Расстояние до Ростова, км
1-я группа
Овощной	74,5	18,4
Колузаево	171,7	19,3
Городище	97,9	22,4
Кулешовка	81,1	24,7
Казачий Ерик	151,4	25,3
Курганы	97,1	25,7
Елизаветинская	84,1	25,9
Обуховка	82,3	26,4
Полушкин	32,5	28,7
Дугино	121,9	28,7
Рогожкино	156,3	32,2
Высочино	7,0	32,4

2-я группа

Кочеванчик	11,7	32,6
Лагутник	129,2	33,2
Победа	23,6	34,9
Самарское	63,7	35
Пешково	20,4	38
Займо-Обрыв	36,1	42,6
Васильево-Петровский	6,1	42,7
Круглое	100,2	45

3-я группа

Чумбур-Коса	97,5	74
Александровка	6,1	78
Маргаритово	15,7	79
Новомаргаритово	56,7	84

К первой группе можно отнести населённые пункты, расположенные приблизительно в пределах 30 км от Ростова. Сюда входят пос. Овощной, х. Колузаево, городище, х. Рогожкино, с. Кулешовка, х. Обуховка, х. Казачий Ерик, ст. Елизаветинская, х. Дугино и х. Лагутник, несмотря на то, что этот хутор находится несколько дальше. В этой группе соответственно самые высокие цены на земельные участки, 70-170 тыс. руб. за сотку.

Населённые пункты в пределах 50 км от Ростова можно отнести ко второй ценовой категории: с. Высочино, х. Кочеванчик, х. Победа, с. Самарское, с. Пешково, с. Займо-Обрыв, с. Васильево-Петровка, с. Круглое. Здесь цена за сотку составляет 10-70 тыс. руб. Исключение составляет село Круглое, расположенное в 45 км от Ростова, однако в среднем цена за сотку земельного участка достигает 100 тыс. руб. Это объясняется размерами населённого пункта, а также расположением в непосредственной близости от Азовского моря, что также является значимым ценообразующим фактором.

В последнюю, третью, группу входят наиболее удалённые населённые пункты (до 90 км) такие как х. Чумбур-Коса, с. Александровка, с. Порт-Катон, с. Маргаритово, с. Новомаргаритово. Однако здесь ситуация с ценами неоднозначна, так как большинство объектов имеют не такие низкие цены, как можно было бы предположить и не смотря на неразвитую инфраструктуру, они расположены на берегу Азовского моря, а также на территории будущего игрового комплекса «Азов-Сити».

Графически данные можно представить следующим образом: