Аксайский район — одна из наиболее перспективных территорий Ростовской области. Его экономический потенциал обусловлен в первую очередь уникальным географическим положением: Аксайский район граничит с городами Ростовом-на-Дону, Новочеркасском, Батайском.
Аксайский район выгодно отличается от других сельскохозяйственных территорий области наличием развитого промышленного комплекса. В районе функционируют предприятия химической, пищевой, перерабатывающей промышленности, машиностроения и металлообработки. При этом сельское хозяйство остается одной из ведущих отраслей местной экономики. Перечисленные факторы делают Аксайский район, безусловно, привлекательным для крупных инвесторов. Наличие развитой инженерной инфраструктуры и большого количества свободных земель создает условия для строительства торгово-выставочных комплексов, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, жилых поселков. Район уже активно осваивается инвесторами. В настоящее время здесь реализуются крупнейший инвестиционный проект: строительство третьего в России профессионального гольф-клуба «Гольф & Кантри клуб «ДОН» в станице Старочеркасской.
По итогам II квартала 2008 г. можно провести анализ относительно населённых пунктов Аксайского района. Что касается предложений, то на рынке наиболее широко представлены п. Щепкин, ст. Ольгинская, п. Янтарный, п. Камышеваха.
Исходя из данных по ценам на земельные участки, можно сделать вывод о том, что наиболее высокие цены наблюдаются в п. Янтарный, п. Водопадный, п. Камышеваха, п. Российский. Это объясняется близостью к Ростову-на-Дону, а также наличием основных коммуникаций (газ, электричество, вода) на большей части участков выставленных на открытом рынке.
В несколько более низкую ценовую категорию входит большинство остальных районов: ст. Ольгинская, п. Щепкин, п. Большой Лог, п. Рассвет и др. Эти населённые пункты находят также по близости к Ростову, до 30 км.
Таблица 1
| Местоположение | Стоимость 1 сотки, тыс. руб. |
| Черюмкин, п. | 37 |
| Грушевская, ст | 51 |
| Большой Лог, п. | 65 |
| Дорожный, с/т Речник | 75 |
| Задонье с/т | 75 |
| Ростсельмашевец-2, с/т | 81 |
| Ольгинская, ст | 82 |
| Щепкино, с. | 99 |
| Опытный, п. | 110 |
| Рассвет, п. | 130 |
| Донское, с | 167 |
| Алмаз | 178 |
| Поле чудес-2, п. | 194 |
| Российский, п. | 235 |
| Водопадный, п | 276 |
| Камышеваха, п. | 301 |
| Янтарный, п. | 410 |
Одним из основных ценообразующих факторов является близость к г. Ростову-на-Дону. В связи с этим, на основании известных данных о расстоянии между населёнными пунктами Аксайского района и г. Ростова-на-Дону, можно выделить несколько групп.
Ближайшими населёнными пунктами, где встречаются предложения по земельным участкам являются район рынка «Алмаз» и совхоз Темерницкий, район глазной клиники «Леге-Артис». Высокие цены объясняются тем, что районы примыкают к городу, а рынок «Алмаз» ещё и находится в близости от торгового центра «МЕГА» с якорным арендатором в лице IKEA, строительство которого поспособствовало удорожанию цен на землю вокруг в несколько раз.
Основная часть участков рядом с IKEA — земли сельхозназначения. Стоимость одного гектара такой земли доходит до 5-7 млн. руб. и более. В районе рынка «Алмаз» земли сельхозназначения с выходом на фасад трассы М4 выставлены по цене до 2 млн. евро за 1 га.
На цену влияют близость к коммуникациям и наличие фасадной части, выходящей на трассу. По словам риэлтеров, большинство предлагаемых участков имеют прямоугольную форму с фасадной частью 100-400 м и коммуникации по меже. Спрос наблюдается в основном на участки площадью 1-3 га для строительства торговых центров, а также на участки 10-15 га для возведения складских комплексов. Цены сделок не разглашаются.
В эту же группу можно отнести населённые пункты, расположенные в районе 15 км от Ростова-на-Дону. Здесь цена за сотку составляет 200-400 тыс. рублей. Данную группу образуют посёлки Янтарный, Водопадный, Камышеваха, Российский.
Таблица 2
| Месторасположение | Расстояние от Ростова, км. | Стоимость 1 сотки, тыс. руб. |
| Грушевская ст. | 28 | 51 |
| Старочеркасская, ст. | 25 | 81 |
| Дорожный, п. | 17 | 67 |
| Рассвет, п. | 17 | 130 |
| Большой Лог, п. | 15 | 65 |
| Ольгинская, ст | 15 | 82 |
| Щепкин, п. | 15 | 99 |
| Российский, п. | 13 | 235 |
| Камышеваха, п. | 9 | 301 |
| Водопадный, п. | 8,5 | 276 |
| Янтарный, п. | 8 | 410 |
Резкий спад цен наблюдается при удалении от Ростова-на-Дону дальше, чем на 15 км. Несмотря на существенную отдалённость, стоимость одной сотки падает в 2-2,5 раза. В эту ценовую категорию входят посёлки Рассвет, Дорожный, Щепкин, Большой Лог, станица Ольгинская.
В целом, наблюдается стабильное падение цеп при удалении от областного центра — г. Ростова-на-Дону. Об этом свидетельствует следующая диаграмма:
Авторы: Аллавердян В.В., Свирепо О.А., Забелина А.В.
© ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант», 2008 г.
Примечания.
Мониторинг земельных участков проводился в апреле — мае 2008 г.
Выборка составляет около 180 объектов недвижимости.
Основными источниками информации являются газеты:
«Все для Вас»;
«Из рук в руки»;
«Читай — теленеделя», а так же Интернет-сайты:
АН «Нирлан» — www.nirlan.ru
АН «Титул» — www.realtitul.ru
АН «Гринас» — www.grinas.ru
Дон-МТ www.donmt.ru