Авторы: Аллавердян В.В., Свирепо О.А., Забелина А.В.
ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант»
По итогам IV квартала 2008 г. можно провести анализ населённых пунктов Азовского района. Что касается предложений, то на рынке наиболее широко представлены земельные участки в х. Колузаево, с. Круглое, п. Овощной, с. Самарское, х. Обуховка, п. Рогожкино, с. Семибалки, с. Пешково.
Исходя из данных по ценам на земельные участки, можно сделать вывод о том, что наиболее высокие цены наблюдаются в х. Колузаево, Рогожкино, Обуховка. Это объясняется близостью к г. Ростову-на-Дону, а также наличием всевозможных коммуникаций (газ, электричество, вода) на большинстве участков.
Таблица 1
| Населённый пункт | Цена на 1 сот., тыс. руб. IV кв.2008 г. |
| Колузаево | 516 |
| Обуховка | 367 |
| Рогожкино | 238 |
| Полушкин | 190 |
| Городище | 179 |
| Овощной | 150 |
| Дугино | 133 |
| Новомаргаритово | 133 |
| Кулешовка | 122 |
| Кагальник | 103 |
| Круглое | 101 |
| Елизоветинская | 100 |
| Маргаритово | 97 |
| Самарское | 62 |
| Займо-Обрыв | 56 |
| Семибалки | 38 |
| Пешково | 37 |
| Новониколаевка | 19 |
| Высочино | 11 |
Одним из основных ценообразующих факторов является близость к г. Ростову-на-Дону. В связи с этим, на основании известных данных о расстоянии между населёнными пунктами Азовского района и г. Ростова-на-Дону, можно выделить несколько групп.
Таблица 2
| Населённый пункт | Цена на 1 сот., тыс. руб. IV кв. | Расстояние до Ростова, км. |
| Овощной | 150 | 18,4 |
| Городище | 179 | 22,4 |
| Кулешовка | 122 | 24,7 |
| Елизоветинская | 100 | 25,9 |
| Обуховка | 367 | 26,4 |
| Дугино | 133 | 28,7 |
| Высочино | 11 | 30 |
| Рогожкино | 238 | 32,2 |
| Самарское | 62 | 35 |
| Пешково | 37 | 36,3 |
| Кагальник | 103 | 36,5 |
| Займо-Обрыв | 56 | 42,6 |
| Круглое | 101 | 45 |
| Семибалки | 38 | 60 |
| Новомаргаритово | 133 | 79 |
| Порт-Катон | 130 | 85 |
К первой группе можно отнести населённые пункты, расположенные приблизительно в пределах 30 км от Ростова. Сюда входят пос. Овощной, х. Колузаево, городище, х. Рогожкино, с. Кулешовка, х. Обуховка, ст. Елизаветинская, х. Дугино и другие. В этой группе соответственно самые высокие цены на земельные участки, 130-370 тыс. руб. за сотку. Исключением в этой группе является п. Высочино, цена сотки в котором на порядок ниже. Населённые пункты в пределах 50 км от Ростова можно отнести ко второй ценовой категории: х. Победа, с. Самарское, с. Пешково, с. Займо-Обрыв, с. Круглое. Здесь цена за сотку составляет 40-100 тыс. руб. В последнюю, третью, группу входят наиболее удалённые населённые пункты (до 90 км) такие как с. Семибалки, с. Порт-Катон, с. Маргаритово, с. Новомаргаритово. Однако здесь ситуация с ценами неоднозначна, так как большинство объектов имеют не такие низкие цены, как можно было бы предположить, поскольку расположены они на берегу Азовского моря, а также на территории будущего игрового комплекса «Азов-Сити». Если сравнивать цены на участки за I — IV квартал 2008 года, то довольно сложно сделать вывод о росте или падении цен, поскольку, предложения, поступающие в агентства недвижимости, газеты, интернет достаточно разнородны и не позволяют объективно судить о ситуации на рынке недвижимости в короткий временной период.
Таблица 3
| Населённый пункт | Цена на 1 сот., тыс. руб. I кв. | Цена на 1 сот., тыс. руб. II кв. | Цена на 1 сот., тыс. руб. III кв. | Цена на 1 сот., тыс. руб. IV кв. |
| Высочино | 10 | 7 | 11 | 11 |
| Порт-Катон | 31 | 50,0 | 73 | 130 |
| Дугино | 94 | 121,9 | 229 | 133 |
| Елизоветинская | 89 | 84,1 | 171 | 100 |
| Займо-Обрыв | 49 | 40,0 | 66 | 56 |
| Круглое | 62 | 100,2 | 77 | 101 |
| Кулешовка | 38 | 81,1 | 130 | 122 |
| Новомаргаритово | 73 | 57,0 | 68 | 133 |
| Обуховка | 103 | 82,3 | 322 | 367 |
| Овощной | 73 | 74,5 | 158 | 150 |
| Пешково | 21 | 20,4 | 45 | 37 |
| Маргаритово | 16 | 40,0 | 241 | 97 |
| Рогожкино | 138 | 156,3 | 319 | 238 |
| Самарское | 43 | 63,7 | 67 | 62 |
Графически динамику цен можно изобразить следующим образом:
Однако мониторинг цен на земельные участки показал, что, не смотря на рост цен в IV квартале, по сравнению с I (средний прирост составил 43,8%), не трудно заметить, что цены снизились в IV квартале по сравнению с III (в среднем на 18,3%).
Так, например, наблюдается значительное падение цен в х. Дугино: если в III квартале цена за сотку составляла 229 тыс. руб., то в IV уже 133 тыс. руб. (стоимость упала на 72,2%). Аналогичная ситуация в ст. Елизаветинская (-71%), с. Маргаритово (-1485%), х. Рогожкино (-34%). В х. Займо-Обрыв, с. Кулешевка, п. овощной и др. наблюдается так же падение цен, но не такое значительное (до 20%).
Рост цен можно заметить в с. Порт-Катон (43,8%), с. Круглое (23,8 %), с. Новомаргаритово (48,9%), х. Обуховка (12,3%).
Таблица 4
| Населённый пункт | Прирост цен IV квартала по сравнению с I кв., % | Прирост цен IV квартала по сравнению с III кв., % |
| Высочино | 9,1% | 0,0% |
| Порт-Катон | 76,1% | 43,8% |
| Дугино | 29,2% | -72,2% |
| Елизоветинская | 10,7% | -71,0% |
| Займо-Обрыв | 13,4% | -17,9% |
| Круглое | 39,0% | 23,8% |
| Кулешовка | 68,6% | -6,6% |
| Новомаргаритово | 45,1% | 48,9% |
| Обуховка | 71,8% | 12,3% |
| Овощной | 51,6% | -5,3% |
| Пешково | 42,0% | -21,6% |
| Маргаритово | 83,8% | -148,5% |
| Рогожкино | 42,2% | -34,0% |
| Самарское | 31,1% | -8,1% |
| Итого, % | 43,8% | -18,3% |
Примечания.
Мониторинг земельных участков проводился в октябре-декабре 2008 г.
Выборка составляет около 150 объектов недвижимости. Основными источниками информации являются газеты «Все для Вас»; «Из рук в руки»; «Читай — теленеделя», а ткже Интернет-сайты: АН «Нирлан» — www.nirlan.ru, АН «Титул» — www.realtitul.ru, АН «Гринас» — www.grinas.ru, www.rostovestate.ru, Дон-МТ www.donmt.ru, http://www.dallascom.ru, http://www.nexthome.ru/, http://rostov.life-realty.ru, http://www.kvartiru.ru/, http://www.landlord.ru/, http://www.rostov-don.ru/, http://www.rnd.selldo.ru/.