Авторы: Аллавердян В.В., Свирепо О.А., Забелина А.В.
ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант»
Аксайский район — одна из наиболее перспективных территорий Ростовской области. Его экономический потенциал обусловлен в первую очередь уникальным географическим положением: Аксайский район граничит с городами Ростовом-на-Дону, Новочеркасском, Батайском. Аксайский район выгодно отличается от других сельскохозяйственных территорий области наличием развитого промышленного комплекса. В районе функционируют предприятия химической, пищевой, перерабатывающей промышленности, машиностроения и металлообработки. При этом сельское хозяйство остается одной из ведущих отраслей местной экономики. Перечисленные факторы делают Аксайский район, безусловно, привлекательным для крупных инвесторов. Наличие развитой инженерной инфраструктуры и большого количества свободных земель создает условия для строительства торгово-выставочных комплексов, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, жилых поселков. Район уже активно осваивается инвесторами. В настоящее время здесь реализуются крупнейший инвестиционный проект: строительство третьего в России профессионального гольф-клуба «Гольф & Кантри клуб «ДОН» в станице Старочеркасской.
По итогам IV квартала 2008 г. можно провести анализ относительно населённых пунктов Аксайского района. Что касается предложений, то на рынке наиболее широко представлены п. Щепкин, п. Янтарный, п. Камышеваха, п. Рассвет, п. Водопадный.
Исходя из данных по ценам на земельные участки, можно сделать вывод о том, что наиболее высокие цены наблюдаются в п. Янтарный, п. Водопадный, п. Камышеваха, с/х Темерницкий. Это объясняется близостью к г. Ростову-на-Дону, а также наличием всевозможных коммуникаций (газ, электричество, вода) на большинстве участков.
В несколько более низкую ценовую категорию входит большинство остальных районов: ст. Ольгинская, п. Щепкин, п. Большой Лог, п. Рассвет и др. Эти населённые пункты находят также по близости к Ростову, до 30 км.
И, наконец, в самую последнюю ценовую категорию попадают такие населённые пункты как п. Элитный, ст. Грушевская, с. Донское.
Таблица 1
| Местоположение | Стоимость 1 сотки за IV квартал, тыс. руб. |
| Элитный, п. | 33 |
| Задонье с/т | 70 |
| Дорожный, п. | 77 |
| Грушевская, ст | 80 |
| Большой Лог, п. | 85 |
| Донское, с | 110 |
| Щепкино, с. | 110 |
| Ольгинская, ст | 122 |
| Алмаз | 134 |
| Темерницкий, с/х | 183 |
| Российский, п. | 237 |
| Рассвет, п. | 258 |
| Камышеваха, п. | 262 |
| Поле чудес-2, п. | 302 |
| Водопадный, п | 383 |
| Янтарный, п. | 464 |
Одним из основных ценообразующих факторов является близость к г. Ростову-на-Дону. В связи с этим, на основании известных данных о расстоянии между населёнными пунктами Аксайского района и г. Ростова-на-Дону, можно выделить несколько групп.
Ближайшими населёнными пунктами, где встречаются предложения по земельным участкам являются район рынка «Алмаз» и совхоз Темерницкий, район глазной клиники «Леге-Артис». Высокие цены объясняются тем, что районы примыкают к городу, а рынок «Алмаз» ещё и находится в близости от торгового центра «МЕГА» с якорным арендатором в лице IKEA, строительство которого поспособствовало удорожанию цен на землю вокруг в несколько раз. Основная часть участков рядом с IKEA — земли сельхозназначения. Стоимость одного гектара такой земли доходит до 5-7 млн. руб. На цену влияют близость к коммуникациям и наличие фасадной части, выходящей на трассу. По словам риэлтеров, большинство предлагаемых участков имеют прямоугольную форму с фасадной частью 100-400 м и коммуникации по меже. Спрос наблюдается в основном на участки площадью 1-3 га для строительства торговых центров, а также на участки 10-15 га для возведения складских комплексов.
В эту же группу можно отнести населённые пункты, расположенные в районе 15 км от Ростова-на-Дону. Здесь цена за сотку составляет 150-500 тыс. рублей. Данную группу образуют посёлки Янтарный, Водопадный, Камышеваха, Российский, п. Камышеваха.
Таблица 2
| Месторасположение | Расстояние от Ростова, км | Стоимость 1 сотки, тыс. руб. |
| Грушевская ст. | 28 | 80 |
| Старочеркасская, ст | 25 | 300 |
| Ковалевка, п. | 17 | 88 |
| Рассвет, п. | 17 | 258 |
| Большой Лог, п. | 15 | 85 |
| Ольгинская, ст | 15 | 122 |
| Щепкин, п. | 15 | 110 |
| Российский, п. | 13 | 237 |
| Камышеваха, п. | 9 | 262 |
| Водопадный, п. | 8,5 | 383 |
| Янтарный, п. | 8 | 464 |
Резкий спад цен наблюдается при удалении от Ростова-на-Дону дальше, чем на 15 км. Несмотря на существенную отдалённость, стоимость одной сотки падает в 2-2,5 раза. В эту ценовую категорию входят посёлки Рассвет, Дорожный, Щепкин, Большой Лог, станица Ольгинская. Не смотря на отдалённость ст. Старочеркасской от г. Ростова-на-Дону, цена за сотку составляет 300 тыс. руб., что можно сравнить с ценами на участки в первой ценовой группе. Однако это можно объяснить тем, что предложения были представлены на участки, фасадом на трассу, либо с видом на Собор, что значительно увеличивает стоимость земли. В целом, наблюдается стабильное падение цеп при удалении от областного центра – г. Ростова-на-Дону. Об этом свидетельствует следующая диаграмма:
Если сравнивать цены на участки за I-IV кварталы 2008 года, то довольно сложно сделать вывод о росте или падении цен, поскольку, предложения, поступающие в агентства недвижимости, газеты, интернет достаточно разнородны и не позволяют объективно судить о ситуации на рынке недвижимости в короткий временной период.
Таблица 3
| Местоположение | Стоимость 1 сотки за II квартал, тыс. руб. | Стоимость 1 сотки за III квартал, тыс. руб. | Стоимость 1 сотки за IV квартал, тыс. руб. | Прирост цен IV квартала по сравнению сo II, % | Прирост цен IV квартала по сравнению с III, % |
| Элитный, п. | 34 | 35 | 33 | -2,9% | -5,7% |
| Задонье с/т | 75 | 92 | 70 | -6,7% | -23,9% |
| Дорожный, п. | 75 | 81 | 77 | 2,7% | -4,9% |
| Грушевская, ст | 51 | 54 | 80 | 56,0% | 48,1% |
| Большой Лог, п. | 65 | 139 | 85 | 31,2% | -38,8% |
| Донское, с | 167 | 72 | 110 | -34,0% | 52,8% |
| Щепкино, с. | 99 | 88 | 110 | 10,9% | 25,0% |
| Ольгинская, ст | 82 | 195 | 122 | 48,5% | -37,4% |
| Алмаз | 178 | 165 | 134 | -24,9% | -18,8% |
| Темерницкий, с/х | 300 | 315 | 183 | -39,0% | -41,9% |
| Российский, п. | 235 | 167 | 237 | 0,9% | 41,9% |
| Рассвет, п. | 130 | 233 | 258 | 98,5% | 10,7% |
| Камышеваха, п. | 301 | 276 | 262 | -12,8% | -5,1% |
| Поле чудес-2, п. | 300 | 382 | 302 | 0,7% | -20,9% |
| Водопадный, п | 276 | 288 | 383 | 38,9% | 33,0% |
| Янтарный, п. | 410 | 403 | 464 | 13,1% | 15,1% |
Несмотря на сложившуюся ситуацию в стране, мониторинг цен на земельные участки показал, что наблюдается рост цен в: Ст. Грушевская – 48 %. С. Донское – 53%. С. Щепкино – 25%. П. Рассвет – 10%. П. Водопадный – 33 %. П. Янтарный – 15%. Падение цен наиболее существенно можно заметить в п. Элитный, п. Большой Лог– 39%, с/х Темерницкий – 42%, п. Поле Чудес — 2 – 20%. В остальных населенных пунктах снижение цен произошло не столь значительно.
Графически динамику цен можно изобразить следующим образом:
Примечания.
Мониторинг земельных участков проводился в октябре-декабре 2008 г.
Выборка составляет около 120 объектов недвижимости. Основными источниками информации являются газеты «Все для Вас»; «Из рук в руки»; «Читай — теленеделя», а ткже Интернет-сайты: АН «Нирлан» — www.nirlan.ru, АН «Титул» — www.realtitul.ru,
АН «Гринас» — www.grinas.ru, www.rostovestate.ru, Дон-МТ www.donmt.ru, http://www.dallascom.ru, http://www.nexthome.ru/, http://rostov.life-realty.ru, http://www.kvartiru.ru/, http://www.landlord.ru/, http://www.rostov-don.ru/, http://www.rnd.selldo.ru/.