Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.
В соответствии с Земельным кодексом земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности; земли особо охраняемых территории (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.
____В соответствии с действующим законодательством из всех перечисленных выше видов категорий возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения. Все остальное относиться к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития города, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.
Целью данного исследования является обзор рынка земельных участков г. Батайск, расположенных как в черте города, так и за его пределами.
Структура предложения земельных участков г. Батайск выглядит следующим образом:
Наибольшее количество предложений сосредоточено в черте города, но не в центре, на долю которого приходится лишь 5% от общего числа предложений, а в западном (21%) и восточном (18%) жилых массивах. В районах СЖМ, РДВС и Авиагородок предложений меньше, 10%, 9% и 6% соответственно. Земельные участки, расположенные в дачных некоммерческих товариществах занимают в структуре предложения около трети ( ДНТ «Весна»- 18%, ДНТ «Труд»- 7%, ДНТ «Луч»- 6%).
В структуре предложения земельных участков г. Батайск по их площади лидирующую позицию занимают участки площадью от 501 до 700 м2 (43%). Это обусловлено тем, что наибольшее число предлагаемых участков имеет стандартную площадь 600 м2. Примерно равную долю в структуре занимают земельные участки площадью менее 500 м2 и от 701 до 1000 м2 (26% и 25% соответственно). Участки площадью от 1001 м2 занимают в структуре предложения около 6 %.
Ещё одним важным признаком, по которому можно классифицировать земельные участки, является наличие или отсутствие на них коммуникаций. В Батайске структура выглядит следующим образом:
Как видно из диаграммы, в черте города и близлежащих районах участки без коммуникаций в структуре занимают только 9% от общего числа предложений. Наличием всех коммуникаций на участке характеризуются 46% предложений, 45% предлагаемых участков имеют коммуникации по меже.
Факторами, оказывающими существенное влияние на стоимость земельных участков, являются место их расположения, площадь, а так же наличие или отсутствие коммуникаций.
Распределение стоимости земельных участков Батайска исходя из района расположения выглядит следующим образом:
Как и следовало ожидать, участки, расположенные в черте города имеют в среднем более высокую стоимость. Лидирующую позицию занимают земли в центре города (3138 руб./ м2), на втором месте по стоимости участки в северном жилом массиве (3509 руб./ м2), далее следует район РДВС (2043 руб./ м2), восточный и западный жилые массивы, а так же район авиагородка имеют среднюю стоимость квадратного метра земельных участков 1622 руб./ м2, 1483 руб./ м2 и 704 руб./ м2 соответственно. Стоимость земельных участков в садовых товариществах по объективным причинам ниже: ДНТ «Труд» — 1082 руб./ м2, ДНТ «Луч» — 955 руб./ м2, ДНТ «Весна»- 413 руб./ м2.
Площадь участка так же является важнейшим ценообразующим фактором.
Самую высокую стоимость имеют участки от 300 до 500 м2, в среднем 2164 рубля за квадратный метр, участки площадью от 701 до 1000 м2 и более 1001 м2 имеют среднюю цену 1563 и 1484 руб./ м2 соответственно. Самая низкая стоимость квадратного метра в среднем у участков площадью от 501 до 700 м2 (967 руб./ м2). Это можно объяснить тем фактом, что большинство участков, имеющих такую площадь, располагаются в дачных некоммерческих товариществах, где стоимость земли не так высока как в черте города.
Влияние наличия коммуникаций на участке на его стоимость можно увидеть на следующей диаграмме:
Земельные участки, на которых есть все необходимые коммуникации, имеют среднюю стоимость 1929 руб./м2, участки с коммуникациями по меже оцениваются в 1194 руб./м2, а земельные участки, нуждающиеся в подведении к ним необходимых коммуникаций имеют стоимость порядка 288 руб./м2.
Исследование проведено по данным выборки предложения земельных участков г. Батайск, информационной основой для которой послужили данные с сайтов http://rostov.life-realty.ru, http://www.zemlidona.ru/, www.rosrealt.ru, а так же из городской газеты объявлений г. Батайск «День в день».
(c), ООО «ОКК «ИКР-Консультант», 2010 г.
Обзор подготовила А. Забелина.