Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.
В соответствии с Земельным кодексом земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности; земли особо охраняемых территории (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.
В соответствии с действующим законодательством из всех перечисленных выше видов категорий возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения. Все остальное относиться к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития города, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.
Целью данного исследования является обзор рынка земельных участков г. Ростова-на-Дону.
Ростов-на-Дону — крупнейший город на юге Российской Федерации; административный центр Ростовской области, а также административный центр Южного федерального округа (с 13 мая 2000 года). Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в 46 километрах от места её впадения в Азовское море, в 1092 километрах к югу от Москвы. Население составляет 1 103 700 человек (2013), это десятый по численности населения город России. Город является крупным административным, культурным, научно-образовательным, промышленным центром и важнейшим транспортным узлом Юга России.
В структуре предложения земельных участков в соответствии с целевым назначением доминирующим сегментом являются участки под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство).
Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений сосредоточено в ЗЖМ (30%). В СЖМ и на Военведе предложений ровно вполовину меньше — по 15% на каждый район соответственно. Предложение земельных участков в районе Александровки, Орджоникидзе, Ростовского моря, Сельмаша, Центра, Чкаловского и других районов примерно одинаковы и составляют от 3 до 8% от общей выборки.
В структуре предложения земельных участков в г. Ростове-на-Дону наибольший удельный вес занимают участки с площадью от 501-700 кв.м. – 37% от общей выборки. Участки площадью 150-300 и 301-500 кв.м. занимают 21% и 20% соответственно. Примерно равные доли в структуре земельных участков занимают участки площадью 701-1000кв.м. (12%) и участки свыше 1000 кв. м (10%).
Важным фактором при принятии решения о покупке участка является наличие/отсутствие коммуникаций. По данным анализа рынка газ есть только на 30 % участков, канализация – 38%, водопровод – 50% и электричество – 55%.
На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:
1) Местоположение участка;
2) Площадь участка;
3) Наличие/отсутствие коммуникаций.
Как видно из диаграммы участки, расположенные в центре имеют самую высокую стоимость – 12477 руб/кв.м. Земельный участок, предлагаемый к продаже на Сельмаше, обойдется чуть дешевле – 11157 руб/кв.м. Участки в районе Орджоникидзе, ЗЖМ и Чкаловкий будут стоить 7103, 6691, 6052 руб/кв.м соответственно. Самые дешевые участки расположены в районе Ростовского моря — 2380 руб/кв.м.
Зависимость стоимости участка от площади наглядно отражена на графике. Самыми дорогими — 8778 руб/кв. м – являются участки с наименьшей площадью до 300 кв.м. Далее по рангу идут, наоборот, участки с наибольшей площадью – до 6000 кв.м. Стоимость таких участков составляет 8704 руб/кв.м.
Наличие газопровода на участке значительно влияет на его стоимость, что наглядно проиллюстрировано на диаграмме. Таким образом, участки с газопроводом стоят примерно в три раза дороже участков без него (10305 против 3128 руб/кв.м).
Наличие водопровода также влияет на стоимость участка, но чуть менее значительно, чем наличие газа. Земля с водой обойдется приблизительно в два раза дороже, чем без нее. (7811 против 3479 руб/кв.м).
Земельные участки, на которых есть канализация, имеют среднюю стоимость 8810 руб./кв.м.; участки с канализацией, расположенной не далеко от участка, оцениваются в 6063 руб./кв.м.; участки с канализацией по меже имеют стоимость 5051 руб./кв.м., а земельные участки, на которых отсутствует канализация, обойдутся в среднем 3868 руб./кв.м.
Земельные участки, на которых есть электричество, имеют среднюю стоимость 7847 руб./кв.м.; участки с электричеством, расположенным не далеко от участка, оцениваются в 5806 руб./кв.м.; участки с электричеством по меже имеют стоимость 3781 руб./кв.м., а земельные участки, на которых отсутствует электроэнергия, обойдутся в среднем 4026 руб./кв.м.
Сравнение стоимости 1 кв.м. в 2013 году и стоимости 1 кв.м. в 2009 году позволит отразить динамику изменения анализируемого показателя за 5 лет.
Стоимость 1 кв. м. в 2013 году увеличилась 1851 руб. в СЖМ. В районе Чкаловского и Александровки прирост стоимости 1 кв. м. составил 622 и 619 руб. соответственно. В ЗЖМ в 2013 г. участок стоит в среднем на 251 руб. дороже, чем в 2009. В районе Ростовского моря уровень цен практически не изменился (в 2009 стоимость 1 кв. м. составила всего на 10 руб. больше, чем в 2013). А в районе центра и вовсе 1 кв.м. в 2009 году стоил на 2363 руб. дороже, чем в 2013г.
Основные тенденции:
Предложение земельных участков распределено достаточно не равномерно. Лидерами по количеству предложений являются ЗЖМ, СЖМ и Военвед. В остальных районах предложений гораздо меньше.
Средневзвешенная цена за 1 сотку по городу в августе 2013 года для земельных участков под ИЖС составляет 6264 руб.
Обзор рынка подготовлен по данным выборки предложения земельных участков г. Ростова-на-Дону. Информационной базой исследования послужили данные с сайтов www.avito.ru, www.rosrealt.ru, www.zemlidona.ru.
Дата проведения исследования – 29.08.2013г.
Обзор подготовили:
Аллавердян В.В.
Гуляева Д.В.
© Аллавердян В.В., Гуляева Д.В., 2013