«Утверждаю»
Директор ООО
« Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант»
_______________В.В. Аллавердян
Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.
В соответствии с Земельным кодексом земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности; земли особо охраняемых территории (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.
В соответствии с действующим законодательством из всех перечисленных выше видов категорий возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения. Все остальное относиться к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития города, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.
Целью данного исследования является ценовой обзор рынка земельных участков г. Ростов-на-Дону из категории «земли поселений» и площадью более 5 000 кв.м.
Ростов-на-Дону — крупнейший город на юге Российской Федерации; административный центр Ростовской области, а также административный центр Южного федерального округа (с 13 мая 2000 года). Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в 46 километрах от места её впадения в Азовское море, в 1092 километрах к югу от Москвы. Население составляет более 1 млн. человек. Город является крупным административным, культурным, научно-образовательным, промышленным центром и важнейшим транспортным узлом Юга России.
Основным классификационным признаком в структуре предложениях объектов недвижимости и земельных участков, в том числе, является местоположение.
Диаграмма № 1
Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений сосредоточено в районе ЗЖМ (28%), в районе СЖМ (21%), в районах Сельмаш, Каменка по 12%. Предложение земельных участков в районе Чкаловский, Ростовское море, Центра, составляют по 5% от общего числа предложений.
Структура предложений земельных участков в зависимости от площади земельных участков.
Диаграмма № 2
В структуре предложения земельных участков Ростовской области наибольший удельный вес занимают участки, площадью от 10 001 до 50 000 кв.м. – 49% от общей выборки. Участки, площадью 5 000 – 10 000 кв. м. занимают 47%. Примерно равные доли в структуре земельных участков приходятся на объекты, площадью 50 001 – 100 000 кв. м — (2%) и более 100 001 кв. м — (2%).
На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:
1) местоположение участка;
2) площадь участка;
3) наличие/отсутствие коммуникаций;
4) наличие и ширина фасада;
5) рельеф участка;
6) качество подъездных путей;
7) форма участка;
8) вид права (собственность/аренда).
Средняя стоимость 1 кв.м. земельного участка в зависимости от района расположения, руб./кв.м.
Диаграмма № 3
Как видно из диаграммы участки, расположенные в Центре имеют самую высокую стоимость – 4 763 руб./кв.м. Земельные участки, предлагаемые к продаже в районе Сельмаш обойдутся дешевле – 3 163 руб./кв.м (здесь наиболее дорогие участки расположены на одной из главных магистралей города – ул. Шолохова, которая имеет очень высокий поток автотранспорта и связывает центр города с выездом из города). Чуть менее дешевым районом является район ЗЖМ. Средняя стоимость квадратного метра составляет – 3 038 руб. В данном районе также сосредоточено большое количество предложений по продаже земельных участков на крупных магистралях – ул. Доватора, ул. Малиновского. Наиболее дешевым районом по продаже участков является район Ростовского моря. Здесь преобладают крупные участки «для садоводства» удаленные от основных магистралей и социальной инфраструктуры.
Рисунок №1 Средние стоимости 1 кв.м. по районам города, руб.
Участки в районах ЗЖМ, СЖМ, Чкаловский, Каменка по средней стоимости квадратного метра находятся в диапазоне 1 500 – 6 000 руб. Подобные участки, как правило, расположены в местах с высоким пешеходным/автомобильным трафиком и могут быть использованы в качестве коммерческой недвижимости. Предложения по району СЖМ имеют наибольший разброс цен: от 200 до 7 000 руб./кв. м. Это связано с тем, что район довольно большой по площади и динамично развивающийся. Здесь встречаются предложения как на активных магистралях района, где цена квадратного метра довольно высока, так и предложения на окраине города в районе ул. Орбитальной, «Леге Артис», где преобладают садовые участки.
Наиболее дешевые участки расположены вдали от транспортных магистралей, коммуникаций и социальной инфраструктуры.
Диаграмма № 4
Земельные участки, представленные в открытом доступе могут также быть классифицированы по назначению. В городе основные группы – это участки, предназначенные для коммерческого использования, участки для индивидуального жилого строительства (ИЖС) и для садоводства.
Первая группа участков в основном представлена в центре города, однако есть предложения в различных районах. Подобные участки могут быть использованы для строительства любого вида недвижимости: офисной, торговой, складской и т.д. Средняя стоимость участков данной группы составляет 4 578 руб./кв.м.
Однако, стоить отметить, что стоимость земельных участков под коммерческую недвижимость, крайне неоднородна, в особенности это касается участком расположенных в т.н. «промзонах», которых в Ростове-на-Дону несколько (Сельмаш, Каменка, Западная промзона, Левобережье). И, если Сельмаш и Каменка имеют плотную застройку и свободных участком практически нет, то в Западной промзоне и на левом берегу реки Дон имеются в наличии незастроенные земельные участки и их стоимость, в зависимости от месторасположения, наличия коммуникаций и других ценообразующих факторов не превышает 1,5-2 тыс. руб. за квадратный метр. Такие участки приобретаются в основном для строительства складов, производственных помещений и АБК.
Вторая и третья группа участков представлена равномерно во всех районах города. Наиболее насыщенными районами по предложению земельных участков «для садоводства» являются ЗЖМ, СЖМ, Чкаловский и Каменка. В данных районах сосредоточено большое количество как старых, так и недавно образованных дачных, садовых товариществ. Стоимость может варьироваться в зависимости от близости к основной транспортной магистрали, а соответственно и к остановкам общественного транспорта и социальной инфраструктуре, наличия коммуникаций, качества подъездных путей (покрытие, ширина проезда) и прочих факторов. Средняя стоимость земельных участков «ИЖС» составляет 2 845 руб./кв.м, «садовых» — 404 руб./кв.м.
Диаграмма № 5
Важным фактором при принятии решения о покупке участка является наличие/отсутствие коммуникаций. По данным анализа рынка газоснабжение есть только на 30 % участков, канализация – 38%, водопровод – 50% и электричество – 55%.
Обзор рынка подготовлен по данным выборки предложения земельных участков г. Ростова-на-Дону.
Информационной базой исследования послужили данные с сайтов: www.avito.ru, www.rosrealt.ru, www.zemlidona.ru http://rostov.life-realty.ru, http://www.donmt.ru/, http://www.rosrealt.ru/, газета «Все для Вас», http://rostov.barahla.net/.
Дата проведения исследования – 15.01.2014 г.
Директор ООО «ОКК «ИКР-Консультант»
_______________В.В. Аллавердян
15 января 2014 год