Анализ рынка недвижимости в г. Ростов-на-Дону на январь 2009 г.

 РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

        “Утверждаю”

Директор ООО “ОКК “ИКР-Консультант”

____________________В.В. Аллавердян

                          М.П.

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

              Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ

ИСПОЛНИТЕЛЬ:  ООО “Оценочно-консалтинговая компания

“ИКР-Консультант”.

Ростов-на-Дону

январь, 2009 г.

1. Состояние дел в области жилищного строительства в 2008 г. по г. Ростову-на-Дону.

Жилищное строительство

В январе-декабре 2008 года в городе Ростове-на-Дону предприятиями и организациями с учетом индивидуального строительства построено 9873 квартиры общей площадью 1002,5 тыс. кв. метров, что составило 116,6 процента к уровню 2007 года.

                Доля города в общем объеме построенного в области жилья по итогам 2008 года составила 49,9 процента, что на 0,5 процентных пункта ниже уровня 2007 года.

Ввод жилых домов по районам города, включая индивидуальное строительство

Таблица 1

В январе-декабре 2008 года предприятиями и организациями города сдано в эксплуатацию 6207 квартир общей площадью 424,3 тыс. кв. метров, что ниже уровня 2007 года на 20,2 процента (январь-декабрь 2007 года – 531,6 тыс. кв. метров).

Динамика ввода в действие жилых домов
(в % к соответствующему периоду предыдущего года)

Строительство жилья в городе ведется предприятиями и организациями различных форм собственности.

Основная доля здесь приходится на организации с частной формой собственности – 89,4 процента.

По сравнению с 2007 годом значительно снизилась доля организаций с муниципальной формой собственности – на 15,4 процентных пункта и федеральной – на 4,2 процентных пункта.

Ввод жилых домов по предприятиям различных форм собственности

Таблица 2

Ввод жилых домов по формам собственности (за январь-декабрь)

Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме жилья, построенного в городе за 2008 год, по сравнению с 2007 годом увеличилась на 19,5 процентного пункта и составила 57,7 процента.

Динамика ввода жилых домов

Таблица 3

Всего в течение 2008 года индивидуальными застройщиками построено 3666 жилых домов общей площадью 578,2 тыс.кв.м., что составило 176,2 процента к уровню 2007 года.

Доля города в общем объеме индивидуального жилищного строительства в области составила 45,8 процента (за 2007 год – 33,4%).

Ввод жилых домов по районам города индивидуальными застройщиками

Таблица 4

                За 2008 год в Ростове-на-Дону введено общей площади жилых домов (за счет всех источников финансирования) больше, чем в Волгограде – в 2,5 раза, Нижнем Новгороде – на 66,1 процента, Челябинске – на 14,9 процента, Ставрополе – в 2,3 раза, в Казани – на 11,2 процента меньше, чем в Новосибирске – на 2,4 процента, Краснодаре – на 14,9 процента.

Сравнительные данные о вводе жилья по городам России за январь-декабрь 2008 года

(за счет всех источников финансирования)

Большую роль в развитии города играет реализация проектов по строительству на территории города градоформирующих комплексов. В настоящее время в г. Ростове-на-Дону строится семь градоформирующих комплексов, это: «Сиверса», «Миллениум», «Турист», «Центральный», «Южный въезд», «Театральный спуск» и «Центр Сельмаш».

Завершается реконструкция кварталов по переулку Братскому, введен в эксплуатацию жилой комплекс «Белый слон» по ул. Текучева.

В 2008 году сданы в эксплуатацию детский сад на 105 мест в Кировском районе (после реконструкции), детский сад на 75 мест по ул. Еременко (новое строительство), библиотека на 100 тыс. томов по б.Комарова, учебно-лабораторный корпус ДГТУ на 1500 человек, здание онкологического диспансера (после реконструкции), поликлиника на 750 посещений в смену, многофункциональные торговые комплексы «Мэтро кэш энд Керри» и «Клондайк», дельфинарий на пр.Коммунистическом.

Подрядная деятельность

                На территории г. Ростова-на-Дону объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», по полному кругу предприятий и организаций в январе-декабре 2008 года, по оценке, составил 28619,7 млн. рублей, индекс физического объема работ – 118,4 процента к январю-декабрю 2007 года.

                Из общего объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», крупными и средними предприятиями выполнено работ на 13757,1 млн. рублей, или 48,1 процента. Индекс физического объема работ по виду деятельности «Строительство» по крупным и средним предприятиям составил 126,9 процента к январю-декабрю 2007 года.

                Доля крупных и средних организаций города в общем объеме работ, выполненных по области по виду деятельности «Строительство» – 45,5 процента.

По сравнению с январем-декабрем 2007 года в 2008 году значительное увеличение объемов выполненных работ среди строительных организаций отмечено в  ЗАО «СУ-5», РТФ «МО-10», ООО СПФ «Дон-Спарк», ОАО «Кавэлектромонтаж», ЗАО «Донэлектромонтаж».

Наряду с этим за 2008 год снижен объем выполненных работ на ОАО «Южтрубопроводстрой», ЗАО «Трест ЮСК», ЗАО РМП-2 «Южтехмонтаж».

Общий объем заказов, заключенных крупными и средними предприятиями по виду деятельности «Строительство», на конец декабря 2008 года составил 1126,4 млн. рублей.

                В структуре объемов работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» по крупным и средним организациям основная часть приходится на «Строительство зданий и сооружений» (87,4% от общего объема работ).

Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», по крупным и средним предприятиям и организациям

Таблица 5

Крупными и средними предприятиями и организациями в январе-декабре 2008 года выполнено хозяйственным способом строительно-монтажных работ на сумму 81,6 млн. рублей, что на 4,9 процента меньше, чем за 2007 год.

Строительная отрасль в январе 2009 г.

Традиционно начало года является наименее активным строительным сезоном, а негативное влияние мирового финансового кризиса, проявившееся в удорожании кредитов, снижении инвестиционной активности, также отрицательно сказалось на деятельности строительного комплекса области в январе 2009 года. Объем работ, выполненный на территории Ростовской области по виду деятельности «Строительство» по полному кругу организаций в январе 2009 года составил 2388,6 млн.  рублей, или 77,7 процента к соответствующему месяцу 2008 года (в сопоставимой оценке).

Вместе с тем, снижение цен производителей на отдельные виды строительных материалов привело к удешевлению приобретаемых подрядными строительными организациями строительных материалов, что в перспективе может способствовать заключению дополнительных договоров на выполнение подрядных работ и улучшению конъюнктуры на рынке строительства.

Динамика объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство»

Таблица 6

Жилищное строительство. В январе 2009 года на территории Ростовской области предприятиями и организациями всех форм собственности с учетом индивидуального строительства построена 681 квартира общей площадью 113,2 тыс.кв. метров, что составило 97,3 процента к соответствующему месяцу предыдущего года.

Уменьшение ввода жилых домов в январе 2009 года по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года сложилось вследствие существенного сокращения темпов строительства жилья у организаций области, что в определенной степени обусловлено негативным влияние мирового финансового кризиса. За январь 2009 года предприятиями и организациями построено 7,5 тыс. кв. метров жилых домов, что составило 13,8 процента к вводу жилья за январь 2008 года.

Основной объем  введенного жилья в январе 2009 года построен индивидуальными застройщиками – 105,7 тыс. кв. метров, или 93,4 процента от общего ввода жилых домов по области, что составило 170,7 процента к соответствующему месяцу 2008 года.

Ввод в действие жилых домов

Таблица 7

Динамика ввода в действие жилых домов

Таблица 8

2. Емкость рынка.

            По прогнозам ООО “ОКК “ИКР-Консультант” в 2009 г. объем строительства жилых домов сократиться на 20-25 %, что в физическом объеме составит порядка 750 000 кв.м. жилья.

            Исходя из этого прогноза, емкость рынка первичного жилья по г. Ростову-на-Дону в денежном выражении составит порядка 22 500 000 000 руб. при стоимости 1 кв.м. 30 000 руб..  Однако по нашим прогнозам, средневзвешенная цена 1 кв.м. первичной недвижимости в 2009 году будет порядка 32-35 тыс. руб. в зависимости от района города и других условий.  Исходя из цены за 1 кв.м. 33,5 тыс. руб. ёмкость первичного рынка по городу составит более 25 млрд. руб.

3. Цены на первичное и вторичное жилье по г. Ростову-на-Дону. Динамика цен. Прогнозы.

Вторичное жилье.

                Предложение городской недвижимости оценивается примерно в 10 000-11 000 объектов, причем более 8 000 объектов выставляется агентствами недвижимости. В общей структуре предложения около 90% объектов приходится на готовые квартиры и лишь 10% составляют новостройки. В настоящее время, на рынке вторичного жилья совершаются хотя бы единичные сделки купли продажи, чего не скажешь о новостройках, где спрос уже несколько месяцев остается очень низким.

                По словам риэлторов, восстановление цен на жилье в целом в России  до докризисного уровня будет напрямую зависеть от состояния экономики страны. Если экономика будет продолжать стагнировать, то цены могут восстанавливаться в течении 5 лет. Оптимистичным прогнозом является возврат к докризисному уровню цен за 2, максимум 3 года, пессимистическим – за 10 лет. Если проводить аналогии с кризисом 1998 года, то тогда цены на жилье в стране восстановились буквально через 3 года и далее продолжили рост.

                Если говорить о предложении, то в сегменте вторичного жилья большинство предлагаемых в продажу квартир сосредоточено в Западном, Центральном  и Северном  жилых массивах Ростова-на-Дону. Наименьшее число предложений – в районе Аэропорта и Болгарстроя.

                Наибольшую долю в структуре предложения рынка готового жилья занимают объекты эконом-класса. На их долю приходится более 80% общего объема предложения. Квартиры бизнес-класса составляют порядка 15%, к элитному жилью можно отнести менее 1% квартир, выставленных на продажу.

                Средняя цена 1 кв. метра на рынке вторичного жилья составляет 60 585 руб. Наиболее дорогим типом квартир относительно стоимости одного квадратного метра являются «гостинки». Стоимость 1 кв. м. составляет 55 117 руб. Стоимость жилья близка к пределу покупательской способности населения, вследствие чего растет спрос, а вслед за ним и цена на недорогое в абсолютном выражении жилье.  Следом идут 4-комнатные квартиры – 50 526 руб. Рейтинг продолжают 1-комнатные (47 000 руб.), 3-комнатные (44 411 руб.) и 2-комнатные (43 897 руб.)[2]

Диаграмма 1

                Среди районов города самым дорогим, как и следовало ожидать, остается Центр.  Цена 1 кв. м. здесь составляет 135 833 руб. 2 и 3 места занимают Ленина, Сельмаш  (55 489 руб.) и Военвед, Стройгородок (51 954 руб.), соответственно. Далее следуют Александровка (50 998 руб.), РИИЖТ, Каменка (47 341 руб.) и Аэропорт, Чкаловский (46 190 руб.). Последние места рейтинга занимают Западный (42 597 руб.) и Северный  (42 056 руб.) жилые массивы.[3]

Диаграмма 2

Были проанализированы все доступные данные по рынку недвижимостиг. Ростова-на-Дону – как прошлые, так и текущие: сайты крупнейших ростовских агентств недвижимости АН «Лэндлорд», АН «Нирлан», АН «Титул», АН «Дон-МТ», АН «Альфа-Дон», информационный портал о ростовской недвижимости www.rostovestate.ru, газеты с объявлениями о продаже/аренде объектов недвижимости «Все квартиры Ростова», «Все для Вас», «Из рук в руки». По результатам анализа были отобраны порядка 80 объектов недвижимости, находящихся в районе ул. Нагибина.

Структура объема предложений по продаже жилья  в районе улицы и площади Ленина с разделением по комнатам показала, что на первом месте находятся двухкомнатные квартиры (41 %), второе место заняли однокомнатные квартиры (36 %), на третьем месте – трехкомнатные квартиры (15 %). Далее рейтинг продолжили квартиры гостиничного типа, коммуналки и четырехкомнатные квартиры.

Диаграмма 3

Самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м., предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах.

Наибольшее число квартир предлагается 5-тиэтажных кирпичных/панельных домах (41 %), а также 9-10-тиэтажных кирпичных/панельных (33 %). Меньше предложений по более высоким домам: 15-16-17-тиэтажным и, напротив, более низкой постройки (26 %).

Анализ предложения с разделением домов только по материалу постройки без учета этажности показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья квартиры в монолитных (каркасно-монолитных) домах занимали порядка 5% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах-39 %, квартиры в кирпичных домах – 56%,.

Диаграмма 4

Данная тенденция справедлива не только для конкретного района города, а также и для остальных районов.

                Анализ цен на вторичное жилье показал, что в настоящий момент средняя стоимость 1 кв. м. в районе ул. Нагибина составляет 58 000 руб. Разбивка всех предложений по основным типам квартир, предложения на которые превалируют, позволяет сформировать рейтинг цен. Так, лидируют однокомнатные квартиры, стоимость кв. м. здесь составляет 64 600 руб. Рейтинг продолжают трехкомнатные квартиры – 54 600 руб./кв. м., и двухкомнатные квартиры – 51 800 руб./кв. м.

Первичное жилье.

                По данным Управления по контролю и надзору за долевым строительством региональной службы государственного строительного надзора застройщики официально объявили о прекращении строительства примерно на 15% объектов. Всего в Ростовской области более 300 строящихся объектов недвижимости, из них многоквартирных жилых домов в Ростове – 162. Официально заявили о приостановке строительства на 25 объектах (многоквартирные жилые дома) в Ростове[4].

Соотношение сделок на рынке готового жилья и на рынке новостроек Ростова-на-Дону составляет примерно 85% и 15% соответственно. На рынке новостроек на протяжении нескольких лет наблюдается дефицит предложения. А, учитывая постепенное снижение темпов роста объемов строительства (в 2008 г. темпы роста ввода жилья составляют уже около 10%, тогда как в 2007 г. рост составил более 20%), ожидать изменения в структуре сделок в сторону новостроек не стоит.

                Несмотря на разразившийся кризис, стройкомплексу Ростова удалось завершить прошедший год с положительной динамикой. Правда, по-прежнему в общем объеме введенного жилья лидирует индивидуальное строительство – на его долю пришлось 578 тыс. кв. м. Из-за кризиса многие федеральные игроки приостановили экспансию на местный рынок – из новых компаний в Ростове начал возводить дома только финский «ЮИТ ДОН».

                Согласно отчету МУ «Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону», по итогам 2008 года в Ростове был введен 1 млн. кв. м жилья. Однако 16-процентный прирост по сравнению с 2007 годом был достигнут за счет частной застройки. Высотного жилья было возведено на 20% меньше. Крупнейшими ростовскими застройщиками жилых «высоток» по итогам года стали «Вант» (69 тыс. кв. м введенного в строй жилья), концерн «Единство» (49,2 тыс. кв. м) и ООО «Вест» (26,3 тыс. кв. м).

С декабря значительная часть строительных компаний отправила персонал в отпуск до февраля. Из крупных застройщиков общестроительные работы активно продолжают «ЮИТ ДОН», КСМ-1, КСМ-14, «Нирлан» и ряд менее известных компаний. Кроме того, сегодня работают те, кто завершает свои заделы для сдачи дома, и застройщики бюджетных объектов. В городе запущено строительство более полусотни многоэтажек по каркасно-монолитной технологии, работы ведутся на 9-10. Еще на десяти новых объектах застройщики только «льют» железобетонные каркасы, поскольку железо и цемент сильно подешевели (а сейчас начинают расти в цене). Вероятнее всего, в этом году в многоэтажном строительстве возможно уменьшение объемов до 50%.; будут достраивать начатые дома, а новых проектов не планируют. [5]

                По количеству выставленных на продажу объектов в новостройках города лидирует Центр (около 40% всего возводимого жилья), также достаточно активно жилая недвижимость возводится в Северном (~23%) и Западном жилых массивах (~20%) на долю каждого из остальных районов приходится порядка 5%.

Диаграмма 5

                В настоящее время, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 46 500 руб. за 1 кв. м. Что касается цен на новостройки по разным районам города, то наиболее дорогими они оказались в Центре (57 000 руб.), Далее следуют район Ленина (50 000 руб.), Александровка (48 000 руб.), Нахичевань (45 000 руб.). Западный и Северный жилые массивы, возможно, из-за своего многообразия предложений имеют довольно невысокие цены, 43 000 руб. и 36 000 руб., соответственно.

Диаграмма 6

                По количеству комнат тенденция сохраняется для первичного так же как и для вторичного жилья. Наибольшее количество предложений поступает по двухкомнатных, однокомнатным и трехкомнатным квартирам, что, в прочем, по словам риэлторов, совпадает и со спросом.

                По типу дома превалирует количество монолитных домов, монолитно-каркасных и кирпичных. Этажность в среднем составляет 16-17 этажей, однако, можно встретить и 20-23 -этажные дома.

                Большинство объектов, возводящихся в настоящее время, по своим характеристикам относятся к сегменту бизнес-класса (около 60%). Примерно 30% вводимых объектов жилой недвижимость представляют собой дома эконом-класса и только около 10% – класса элит.

                Ниже приведена информация по новостройкам г. Ростова-на-Дону, как сданных в эксплуатацию, так ещё и недостроенных.[6]

Таблица 9

                По результатам обзвона наиболее крупных агентств недвижимости, таких как «Титул», «Нирлан», «Гринас», «Оптима» и др., стало ясно, что в настоящее время новостройки в районе Ленина являются большим дефицитом. Предложения по ним, как выяснилось, в агентства недвижимости поступают очень мало, что не позволяет сделать какие-либо вводы относительно цен.

                Если говорить о спросе на первичное жилье, то покупатели не спешат приобретать жилье в строящихся домах, опасаясь стать обманутыми дольщиками. Снижая цены, застройщики пытаются привлечь интерес покупателей жилья к незавершенным новостройкам. Эта мера, скорее, настораживает клиентов. Некоторые застройщики с помощью снижения стоимости сумели продать часть квартир и затем подняли цены на 20-25%. В почти завершенном четырехэтажном доме коттеджного типа на пл. Ленина две недели назад квартиры стоили 27 тыс. рублей за кв. м. риэлтор, знакомый с данным объектом, сообщил, что по сниженной цене удалось продать большую часть квартир в этом доме. Сейчас стоимость 1 кв. м подросла до 37 тыс. рублей.

                Сейчас на первичном рынке наблюдается легкое оживление покупательского интереса. Причем эти клиенты готовы приобретать жилье за наличные. Спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры, а также двухкомнатные, которые продаются по докризисной цене однокомнатных. По оценке риэлторов, на первичном рынке жилья покупатели интересуются только введенными в эксплуатацию новостройками по цене от 28 до 60 тыс. рублей за 1 кв. м в зависимости от района. Также важным условием для клиента является наличие у продавца документа, подтверждающего право собственности на квартиру.

                В оценке перспектив первичного рынка жилья мнения экспертов разошлись. Одни ждут падения до уровня «дна», что составит ориентировочно 40% от уровня летних цен. Впрочем, этот прогноз уже можно считать состоявшимся. Другие надеются, что спрос восстановится к осени 2009 года, причем в основном на квартиры малой площади. 

 4.Конкуренты и конкуренция.

В 2007 году объем строительного рынка г. Ростова-на-Дону составлял примерно 80-100 млрд. рублей в год[8]. На нем работает более 4 тысяч организаций, в том числе 800 малых предприятий. В этом году темпы строительства жилья увеличились на 20%. Объекты коммерческой недвижимости возводят еще более быстрыми темпами. В строительство приходит огромное количество инвестиций: вкладывать свои средства готовы государство, население, крупные зарубежные и федеральные компании.

Лидерами по объему строительства (оборот не менее 1 млрд. рублей в год) являются компании «Ростовгорстрой», «СВА», «Мир», «ВАНТ», «Единство», «Чернявский и К», «Ростжилстрой».[9]

Строительные компании Ростова можно разделить на 3 основные группы:

Первая группа – высокобюджетные компании с годовым оборотом 1-3 млрд. рублей. К ним относятся такие компании, как «ВАНТ», «Пик-Регион», «Мир Комвек», «Паллада», «Славяне», – всего их около 15.

Вторая группа – компании со средним бюджетом, годовой оборот которых составляет по 500-600 млн. руб., – их около 100.

Остальные предприятия более мелкие.

На интернет-сайтах компаний, размещена следующая информация об объектах строительства.

Ростовгорстрой – 6 строящиеся многоэтажных жилых домов

Вант – 13 строящихся объектов

Единство – 2 строящихся объектов + застройка микрорайона

ПИК – 10 строящихся объектов

Донстрой – 3 жилых дома + застройка 3А микрорайона в СЖМ

Застройка микрорайона “Левинцовка” находится в настоящий момент на грани срыва, т.к. у предполагаемого застройщика выигравшего тендер (ЗАО “ИНТЕКО”) серьезные финансовые проблемы.

5. Статистическая информация по ценам за 4 кв. 2008 г., динамика цен в 2008 г.

Первичный рынок[10]

Таблица 10

Рынок вторичного жилья

Таблица 11

Исполнители:

______________   Аллавердян В.В. 

______________   Свирепо О.А.

ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант»

Интернет-сайты:

тел: 8-928-902-45-91

[1] Индекс физического объема.

[2] Еженедельная газета «Все квартиры города».

[3] Еженедельная газета «Все квартиры города».

[4] Город N  8 (817) от 10 марта 2009 г.

[5] МУ «Департамент координации строительства и перспективного развития» г. Ростова-на-Дону.

[6] ООО «Компания Виллан» (www.willan.ru).

[7] В ряде случаев, компании-застройщики предоставляют скидки до 20-25% от заявленной цены.

[8] Город N № 44 (752) от 13 ноября 2007 г.

[9] (см. «Вестник Минстроя», № 4, 2007 г.).

[10]          На первичном рынке жилья представлена стоимость 1кв. м. общей площади квартир без внутренней отделки помещения («стройвариант»).

[11]             В рамках федерального государственного статистического наблюдения  средние цены 1 кв. м общей площади квартир рассчитаны, исходя из данных наиболее представительных риэлтерских фирм городов Ростова-на-Дону, Аксая, Волгодонска, Новочеркасска, Таганрога (по факту совершения сделок купли-продажи жилья).