Забелина А.В., Аллавердян В.В.
ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант»
Обзор рынка стоимости земли в садоводческих товариществах г. Ростова-на-Дону (как застроенных, так и не застроенных) на 4 — кв. 2010 г.
Согласно ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15 апреля 1998 г. садовый земельный участок — это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права) регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений.
Целью данного исследования является анализ рыночной стоимости застроенных и не застроенных садовых земельных участков, расположенных в черте города Ростов-на-Дону (по ценам предложений).
Садовые участки в городе располагаются в садовых товариществах, которые, в свою очередь, сосредоточены в северном и западном жилом массивах, районе Военведа, Ростовского моря, а также в Железнодорожном районе Ростова-на-Дону. Структура распределения предложения свободных от строений садовых земельных участков по районам выглядит следующим образом:
Наибольшее количество предложений сосредоточено в западном и северном жилых массивах, на их долю приходится по 26%. По 17% предлагаемых садовых участков расположено в Железнодорожном районе и Военведе, и 14% предложений приходится на долю Ростовского моря.
В структуре предложения незастроенных садовых земельных участков Ростова-на-Дону по их площади лидирующую позицию занимают участки площадью от 501 до 700 м2 (63%). Это обусловлено тем, что наибольшее число предлагаемых участков имеет стандартную площадь 600 м2. 21% предложений имеет площадь в диапазоне от 300 до 500 м2 и по 8% в структуре занимают садовые участки с площадями от 700 до 1000 м2 и более 1001 м2.
Факторами, оказывающими существенное влияние на стоимость садовых земельных участков, являются место их расположения, площадь, а так же наличие коммуникаций.
Важным классификационным признаком анализа предложения садовых земельных участков является наличие или отсутствие на них коммуникаций. В черте города садовые участки с полным отсутствием коммуникаций встречаются достаточно редко, по причине обустроенности товариществ, в которых они расположены. В большинстве предложений (58%) все коммуникации имеются на участке, оставшиеся 42% располагают коммуникациями по меже.
Распределение стоимости садовых участков Ростова-на-Дону исходя из района расположения выглядит следующим образом:
В усреднённых ценах самую высокую стоимость имеют садовые участки, сосредоточенные в Железнодорожном районе (7726 руб./м2), это объясняется расположением в нём крупного элитного района — Вертолётное поле. На втором месте по стоимости не застроенные садовые участки западного жилого массива (4297 руб./м2). Покупка земли в Левенцовском районе считается выгодным вложением по причине перспективности и экологической чистоты этой местности. Средняя стоимость садовых участков свободных от строений в северном жилом массиве на порядок меньше (2301 руб./м2), а дешевле всего стоят садовые участки в районе Ростовского моря и Военведа (1874 и 1840 руб./м2 соответственно).
Площадь участка так же является важнейшим ценообразующим фактором.
Самую высокую стоимость в черте города имеют садовые участки площадью более 1001 м2 — в среднем 5956 руб./ м2. Это объясняется тем, что предложение на них по объективным причинам не велико, а спрос среди потребителей имеется. На втором месте садовые участки площадью от 701 до 1000 м2 (4931 руб./ м2); небольшие садовые участки площадью от 300 до 500 м2 в среднем имеют цену 4096 руб./м2 и самой невысокой стоимостью характеризуются садовые участки площадью от 501 до 700 м2 — в среднем 2937 руб./ м2.
Влияние наличия коммуникаций на садовом земельном участке на его стоимость можно увидеть на следующей диаграмме:
Садовые участки, на которых есть все необходимые коммуникации, имеют среднюю стоимость 4060 руб./м2, участки с коммуникациями по меже оцениваются в 2946 руб./м2.
На втором этапе исследования рынка садовых земельных участков города Ростов-на-Дону анализировалось предложение застроенных участков.
В структуре предложения застроенных садовых участков Ростова-на-Дону лидирующую позицию по количеству предложений занимает западный жилой массив, на его долю приходится 39%, с существенным отрывом вторую позицию занимает Железнодорожный район (19%), за ним следует северный жилой массив (17%), а на долю Военведа и района Ростовского моря приходится 15% и 10% соответственно:
Анализ структуры застроенных садовых участков в черте Ростова-на-Дону по площади выявил следующую картину:
Максимальное число застроенных садовых участков имеет площадь от 501 до 700 м2 — 53% от общего числа, вторую позицию по количеству предложений имеет диапазон 300-500 м2 (39%), а участки площадью от 701 до 1000 м2 и более 1001 м2 занимают в структуре 5% и 3% соответственно.
Ещё одним ключевым классификационным признаком в исследовании рынка застроенных садовых участков является площадь дома, расположенного на нём.
Как видно из структуры, наибольшее число предлагаемых садовых участков имеет дом площадью менее 50 м2 — 46% от общего числа. Это объясняется тем, что зачастую строения на садовых участках используются в качестве временного жилья или дачи. 23% предложений имеют дом, площадью 51-100 м2, на 21% садовых участков имеются дома площадью от 101 до 200 м2, а участки с жилыми домами площадью от 201 м2 встречаются в 10% предложений.
В данном случае факторами, определяющими стоимость застроенных садовых земельных участков, являются место их расположения, площадь, а так же площадь имеющегося на них дома. Влияние на стоимость коммуникаций рассматриваться не будет, так все анализируемые участки не нуждаются в их подведении.
Распределение стоимости застроенных садовых участков Ростова-на-Дону исходя из района расположения выглядит следующим образом:
Как видно из диаграммы, наиболее дорогие садовые участки раасматриваемого типа расположены в железнодорожном районе и западном жилом массиве (8821 руб./м2 и 8618 руб./м2 соответственно), застроенные садовые участки в северном жилом массиве оцениваются в среднем в 7430 руб./м2, аналогичные садовые участки в районе Военведа имеют цену 4626 руб./м2, а в районе Ростовского моря 2332 руб./м2.
Влияние площади застроенных садовых участков на их стоимость видно из следующей диаграммы:
Самую высокую стоимость имеют небольшие участки площадью от 300 до 500 м2 — 9966 руб./м2, на втором месте застроенные садовые участки площадью более 1001 м2 — 5883 руб./м2, рассматриваемые участки с площадями в диапазонах 501-700 м2 и 701-1000 м2 имеют стоимость 5443 руб./м2 и 4174 руб./м2 соответственно.
Ключевым фактором в формировании стоимости застроенных садовых участков выступает площадь дома, расположенного на нём.
Как видно из диаграммы, между площадью дома на участке и его стоимостью существует прямая зависимость. Так, садовые участки с домом площадью более 201 м2 имеют самую высоку стоимость (12167 руб./м2), стоимость тех, площадь строения на которых в диапазоне 101-200 м2, составляет 10384 руб./м2, садовые участки с домом, имеющим площадь от 51 до 100 м2, оцениваются в среднем в 7021 руб./м2. Наинменьшую стоимость имеют участки с домами площадью менее 50 м2 — 4875 руб./м2.
Исследование проведено по данным выборки предложения садовых земельных участков г. Ростов-на-Дону, информационной основой для которой послужили данные с сайтов http://rostov.life-realty.ru,www.rosrealt.ru, www.donmt.ru , www.rostov-na-donu.olx.ru, а так же из городских газет объявлений «Всё для вас» и «Из рук в руки».
© ООО «ОКК «ИКР-Консультант», 2010 г.
| Дополнительная информация |
Анализ рынка садовых участков в г. Ростове-на-Дону на 4 кв. 2010 г.