Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.
В соответствии с Земельным кодексом земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, земли особо охраняемых территории (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.
В соответствии с действующим законодательством из всех перечисленных выше видов категорий возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения. Все остальное относиться к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития города, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.
Целью данного исследования является ценовой обзор рынка земельных участков г. Ростова-на-Дону (земли населенных пунктов).
Ростов-на-Дону — крупнейший город на юге Российской Федерации; административный центр Ростовской области, а также административный центр Южного федерального округа (с 13 мая 2000 года). Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в 46 километрах от места её впадения в Азовское море, в 1092 километрах к югу от Москвы. Население составляет более 1 млн. человек. Город является крупным административным, культурным, научно-образовательным, промышленным центром и важнейшим транспортным узлом Юга России.
Специфика ценообразования в земельном сегменте обусловлена следующими факторами: рынок земли, в отличие от рынка строений, ограничен и конечен. Дома можно построить, а земельная площадь не размножается и не клонируется ни при каких обстоятельствах. Более того, последние события в виде утверждения Генплана развития Ростова, обсуждения проектов создания Юго-Западной агломерации и возможного объединения Ростова с Батайском, Чалтырем, Аксаем, развития инфраструктуры, строительства двух новых мостов, переносе трассы и т.д. значительно влияют на рост цен на землю. Рынок земли чутко реагирует на все эти обсуждения и изменения, даже слухи. Это подтверждается спросом.
Рынок земельных участков Ростова на сегодняшний день не полностью прозрачен. Стоимость земельных участков зависит от ряда субъективных факторов и от требований покупателя. Многие крупные инвесторы стараются избегать сделок с прямой покупкой земли по причине того, что продавцы на вторичном земельном рынке предпочитают скрывать реальную стоимость сделки во избежание уплаты налогов. По этой причине некоторые крупные проекты строительства коммерческой недвижимости, инвестируемые западными девелоперами, выполняются совместно с российским партнером, который осуществляет все операции с землей.
Права на землю в Ростовской области оформляются либо путем аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Множество площадок, предлагаемых сейчас на рынке, находится на промежуточном этапе переоформления, что затрудняет оценку стоимости земли при выкупе ее в собственность.
Реализация земельных участков осуществляется как непосредственно через куплю-продажу (если они находятся на правах собственности), так и через приобретение строений, на них находящихся, которые, как правило, не представляют ценности. Скрытым объектом приобретения здесь выступают земельные участки. В этом случае земельные участки могут находиться как на правах пожизненно-наследуемого владения, так и на правах бессрочного пользования или аренды.
По мере удаления от столицы Южного Федерального округа стоимость коммерческой недвижимости и соответственно земельных участков снижается.
В аренду земельные участки преимущественно сдаются муниципальными образованиями. При этом без проведения конкурса земельные участки предоставляются в аренду в случаях, установленных законодательством РФ, в том числе организациям, учреждениям и предприятиям, выступающим заказчиками по строительству объектов для государственных или муниципальных нужд, а также при предоставлении земельного участка единственному заявителю. В случае приобретения права аренды на аукционе, размер арендной платы определяется по итогам конкурсов (аукционов). Начальный (стартовый) размер арендной платы за пользование участком, определяется в соответствии с отчетом о рыночной величине арендной платы, рассчитанной независимым оценщиком. Стоимость годовой арендной платы в этом случае в основном зависит от местоположения земельного участка, его площади, разрешённой застройки (этажность, назначение), срока аренды.
Основным классификационным признаком в структуре предложениях объектов недвижимости и земельных участков, в том числе, является местоположение.
Диаграмма № 1. Классификация земельных участков по районам города, %
Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений сосредоточено в районе ЗЖМ (49%), в районе Каменки (18%), в Чкаловском районе (14%). Наименьшее количество предложения сосредоточено в районе Александровка, Центр, Нахичевань, Ленина/РИИЖТ и не превышает 4% от общего числа предложений.
Диаграмма №2. Классификация земельных участков в зависимости от площади, %
В структуре предложения земельных участков в г. Ростове-на-Дону наибольший удельный вес занимают участки, площадью менее 600 кв.м составляют 59%. Площадью 601 – 1 000 кв.м – 32%, 1 001 – 10 000 кв.м – 8%. Наименьшая доля в структуре земельных участков приходится на объекты более 10 001 кв. м — 1%.
На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:
- местоположение участка;
- площадь участка;
- наличие/отсутствие коммуникаций;
- наличие и ширина фасада;
- рельеф участка;
- качество подъездных путей;
- форма участка;
- вид права (собственность/аренда).
Земельные участки, представленные в открытом доступе могут также быть классифицированы по назначению. В городе основные группы – это участки, предназначенные для коммерческого использования и участки для индивидуального жилого строительства (ИЖС).
Диаграмма №3. Классификация участков по назначению, %
Первая группа участков в основном представлена в центре города, однако есть предложения в различных районах. Подобные участки могут быть использованы для строительства любого вида недвижимости: офисной, торговой, складской и т.д. Стоимость подобных объектов в зависимости от различных факторов составляет от 7 800 до 28 500 руб./кв. м.
Вторая группа участков представлена равномерно во всех районах города. Наиболее насыщенными районами по предложению земельных участков ИЖС являются ЗЖМ, СЖМ, Чкаловский и Каменка. В данных районах сосредоточено большое количество как старых, так и недавно образованных дачных, садовых товариществ. В среднем стоимость 1 кв. м составляет от 2 700 до 11 000 руб. Однако стоимость может варьироваться в зависимости от близости к основной транспортной магистрали, а соответственно и к остановкам общественного транспорта и социальной инфраструктуре, наличия коммуникаций, качества подъездных путей (покрытие, ширина проезда) и прочих факторов. Доля дачных и садовых участков составляет примерно 7-8% в группе ИЖС.
Диаграмма №4. Средняя стоимость 1 кв. м земельного участка в зависимости от целевого назначения, руб.
В каждом районе города представлены земельные участки, как для коммерческого использования, так и для индивидуального жилого строительства (ИЖС).
Ниже представлена диаграмма с распределением стоимости 1 кв. земельного участка в зависимости от района города и целевого назначения.
Если говорить о средней стоимости земельного участка то, объекты, расположенные в Центре имеют самую высокую стоимость – 19 673 руб./кв.м. Земельные участки, предлагаемые к продаже в районе Ленина, РИИЖТ и Нахичевань, обойдутся чуть дешевле –10 450 руб./кв.м и 10 387 руб./кв.м, что логично по причине примыкания данных районов к центру города (они также имеют престижный статус). Чуть менее дешевым районом является район Сельмаш (9 644 руб./кв.м), ЗЖМ (8 314 руб./кв.м), СЖМ (8 066 руб./кв.м). Наиболее дешевые объекты расположены в районе Военвед (5 998 руб./кв.м), Чкаловский (5 887 руб./кв.м) и Александровка (5 829 руб./кв.м).
Диаграмма №5. Средняя стоимость земельного участка в зависимости от района расположения и назначения, руб. кв.м
Обзор рынка подготовлен по данным выборки предложений земельных участков г. Ростова-на-Дону.
Информационной базой исследования послужили данные с сайтов: www.avito.ru, www.rosrealt.ru, www.zemlidona.ru rostov.life-realty.ru, www.donmt.ru.
Дата проведения исследования – 1-10 июля 2016 г.
Дата составления отчета – 11 июля 2016 г.
Директор ООО «ОКК «ИКР-Консультант» _______________В.В. Аллавердян