Анализ рынка земельных участков г. Ростова-на-Дону на декабрь 2009 г. на основе цен-предложений.

Авторы: Аллавердян В.В., Свирепо О.А., Забелина А.В.
ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант»

Как известно, земельный участок — это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.

В отличие от любого другого имущества, имеющего как материальный, так и нематериальный характер, выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени. Отсюда, владелец земли в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектом недвижимости, поскольку стоимость зданий, сооружений и других улучшений на земельном участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка.

 В современных условиях России, земля является одним из наиболее сложных объектов экономической оценки. Это связано, прежде всего, со спецификой данного объекта, неразвитостью земельного рынка и т.д. К тому же, обоснованная стоимостная оценка земель должна учитывать возможность их одновременного использования как природного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости.

Большое количество предложений земельных участков в Ростове-на-Дону систематически поступает в печатные издания, агентства недвижимости, Интернет. Все многообразие предложений участков можно классифицировать в зависимости от площади.

В черте города редко располагаются земельные участки больших размеров. Чаще всего встречаются предложения участков площадью от 6 до 10 соток (61%), менее малочисленные категории — участки площадью менее 5 соток (31%) и больше 10 соток (8%).

Рисунок 1

Площадь является основным ценообразующим фактором стоимости земельного участка. На основании выборке из 382 земельных участков, была построена однофакторная регрессионная модель. Регрессия в теории в математической статистике — это зависимость среднего значения какой-либо величины от некоторой другой величины или от нескольких величин. Общий вид уравнения регрессии выглядит следующим образом:

 В данном случае, исследовалась зависимость стоимости земельного участка от его площади. В результате было получено следующее уравнение регрессии:

Здесь:
у — стоимость участка (тыс. руб.),
х — площадь участка (сот.).

Рисунок 2

Уравнение говорит о том, что при увеличении площади земельного участка на 1 сотку, стоимость его увеличится на 591 тыс. руб.

Надо сказать,  что с изменением конъюнктуры рынка, данная формула будет меняться, поскольку она справедлива на момент проведения исследования (декабрь, 2008 года).

            О структуре предложения земельных участков можно сказать, что предложений больше всего в самом большом микрорайоне города — ЗЖМ (29% от общего количества предложений), в частности,  в Железнодорожном районе.  Почти в два раза меньше участков представлено в СЖМ (13%), 3-е и 4-е места занимают Ростовское море (10%) и Чкаловский (8%), соответственно. Остальные районы представлены на Рисунке 2. Надо сказать, что деловой и культурный центр Ростова занимает настолько низкую строчку в рейтинге предложения земельных участков, что он даже не представлен на Рисунке 2. Данный факт легко объясняется густотой застройки это района  и практически отсутствием свободных земель.

Рисунок 3

Сегодня некоторые участки уже продают по ценам уровня начала 2008 года. Однако, по словам риэлторов, таких примеров очень мало. Некоторые продавцы вообще решили, несмотря на кризис, повысить цены.

По мнению риэлторов, эти цены выглядели бы довольно убедительно в докризисный период, однако сегодня, учитывая, что строители приостановили покупку новых пятен, ожидая снижения цен на недвижимость, строительные материалы и надеясь на восстановление спроса, потенциальных покупателей на них пока нет.

Сегодня спрос на рынке земельных участков под коммерческое строительство заморожен. Владельцы таких объектов пока психологически не готовы к снижению цены. Для того чтобы активизировать спрос, собственникам следует снизить цены по крайней мере на 30%, но и это еще не будет гарантировать, что сделки по их приобретению начнут совершаться.

Наиболее оптимистична ситуация в сегменте продажи недорогих участков. По словам руководителя отдела продажи домовладений и земельных участков компании «Титул», инвесторы по-прежнему приобретают недорогие участки в садовых товариществах стоимостью от 500 тыс. до 2 млн. руб. либо, наоборот, очень дорогие с выходом к воде.

Наибольшие скидки предоставляются продавцами очень дорогих участков. Они могут уступить примерно 25-35% от начальной цены. В целом такие случаи слабо влияют на рынок.

Эксперты признаются, что сегодня сложно давать прогнозы относительно дальнейшего движения цен на недвижимость. Величина спроса — не единственный фактор, влияющий на цены, в нынешней ситуации нужно учитывать, насколько ликвидными станут в ближайшей перспективе другие инструменты инвестирования.

По словам риэлторов, цены на коммерческую недвижимость, включая землю, в течение года могут снизиться в среднем на 25-30%. [1]

В настоящее время разброс цен на землю весьма значителен. В целом по городу они варьируют от 50-100 до 2 000 — 3 000 тыс. руб./сот. В зависимости от района и назначения, цены могут колебаться в десятки раз. Все предложения по районам можно условно разбить на 3 ценовые группы. Нетрудно догадаться, что самым дорогим и престижным районом является Центр, цена предложения здесь составляет 429 — 3000 тыс. руб./сот. Несколько менее дорогостоящий район — Нахичевань. Диапазон предложений — 500 — 1500 тыс. руб. Ул. Ленина тоже является не столь отдаленным и перспективным районом, что подтверждают цена земельных участков — 480 — 1500 тыс. руб. В данной группе сохраняется тенденция, присущая рынку жилой недвижимости, домовладений, коммерческой недвижимости.

Более дешевая ценовая категория представлена ЗЖМ (100-2500 тыс. руб.), Каменкой (183 — 2500 тыс. руб.), Чкаловским (117 — 1200 тыс. руб.), Аэропорт (200 — 1167 тыс. руб.) и Александровкой (211 — 900 тыс. руб.).

Наконец, самая дешевая ценовая группа включает в себя СЖМ (20 — 1186 тыс. руб.), Военвед (100 —  915 тыс. руб.), Темерник (217 — 500 тыс. руб.), Ростовское море (70 — 400 тыс. руб.). 

Таблица 1

Рисунок 4

Коммуникации являются первейшей необходимостью и сложной проблемой. Даже просто выяснение возможности подвести к своему участку 15 кВт является трудно выполнимой задачей, требующей много времени. Помимо определения фактического наличия необходимых мощностей, проблемой является и подключение, и подведение коммуникаций. Основными видами коммуникаций являются:

·                    Газ — это коммуникация, которая позволяет обустроить дом с максимальным комфортом (отопление дома, нагрев горячей воды, а также готовка). Однако подключить дом к самой магистрали — это дорого и достаточно проблематично. 
Даже если в непосредственной близости от  участка проходит газовая труба, то для того чтобы подключиться к ней придется получить специальное разрешение, пройти длительную процедуру согласования технических условий, затем получить план газификации и, наконец, смонтировать систему газоснабжения. Обычно вся эта процедура занимает не меньше полугода, стоимость же подключения газа оценивается минимум в несколько сот тысяч рублей. И чем дальше от участка находится труба, тем дороже и сложнее выполнить намеченный план.

·                    Электричество — это тот вид коммуникации, который должен быть на каждом участке. Однако для того чтобы подключить дом к электричеству, вам, также как и в случае обеспечения газоснабжения, придется пройти не одну инстанцию и получить разрешения на подключение. Кроме того, если ближайший электрический столб, от которого можно протянуть провода к дому находится достаточно далеко, помимо монтажа системы внутри дома, придется оплатить еще и установку дополнительных столбов (по некоторым оценкам стоимость установки одного столба может обойтись в 60-90 тысяч рублей).

·                    Проблемы подключения частного дома к водоснабжению на сегодняшний день практически не существует. Если в ближайшем населенном пункте есть центральное водоснабжение, то для получения разрешения достаточно обратиться в местную администрацию. Если же водоснабжение в поселке не предусмотрено, то  можно выкопать скважину и также обеспечить бесперебойную подачу воды.

·                    Устройство канализационной системы у владельцев частных домов и дач находится по важности на последнем месте. Здесь вопрос решает исключительно то, насколько оптимальным для вас является сочетания стоимости и уровня комфорта тех или иных канализационных систем.[1]

Среди предложений земельных участков на территории города не встречаются практически объекты без коммуникаций. В целом объекты можно разделить на три группы:

1. Коммуникации «по меже»;

2. Все коммуникации на участке;

3. Частичные коммуникации (как правило, это значит, что на участке есть вода и свет, а газ либо в проекте, либо не предусмотрен вообще).

Для сравнительного анализа были отобраны несколько районов: Александровка, Военвед, ЗЖМ, Ростовское море, СЖМ, Чкаловский. Очевидно, что наибольшей стоимостью обладают участки со всеми коммуникациями, менее дорогие — частичные коммуникации, и наиболее дешевые объекты — с коммуникациями «по меже».

Этой логике подчиняются земельные участки в следующих районах:  Александровка (объекты со всеми коммуникациями — 410 тыс. руб. в среднем за сот., частичные коммуникации — 175 тыс. руб., коммуникации «по меже» — 123 тыс. руб.), Военвед, ЗЖМ, СЖМ. 

Ситуация в районе Ростовского моря и Чкаловского может говорить о том, что исследуемые земельные участки с коммуникациями «по меже» обладают рядом таких преимуществ (развитость инфраструктуры, выгодное местоположение и проч.), что они не сравнимы с аналогичными участками, на которых есть все коммуникации. Отсюда неподчинение логике: участки со всеми коммуникациями ниже по стоимости, чем с коммуникациями «по меже».

             Учитывая тот факт, что цена предложений, как правило, значительно «выше» реальной цены сделки и опираясь на исследование «Русской службы оценки», мы предположили, что наиболее вероятная рыночная стоимость земельных участков будет на 30% меньше, с учетом скидки на торг. 

Таблица 2

Рисунок 5

Участки можно разделить на несколько видов — в зависимости от целевого назначения: участки для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ), а также садовые и дачные участки.

Владельцев последних двух видов закон до сих пор ставил в неравное положение: на дачных участках разрешалось строить жилые дома и получать постоянную регистрацию (прописку), а вот на садовых можно было возвести жилое строение только «безправа регистрации проживания в нем». Между тем, принципиального различия между садовым и дачным участком нет, однако, как показывает анализ рынка, садовые участи находятся в более низкой категории.

На территории города располагается несколько садоводческих товариществ: «Глобус», «Содружество» — Ростовское море;

«Луч», «Октябрь», «Защитник», «Салют» — Военвед; 

«Восход», «Звезда», «Исток» — Вавилова;

«Любитель», «Садовод-любитель», «Ботаника» — ЗЖМ; и даже «Юг» — находящий в центре города, в районе пер. Университетский.

Среди предложений продажи земельных участков, поступающих в агентства недвижимости и печатные издания, садовые участки составляют малую долю от всего количества предложений. В свою очередь садовые товарищества, находящиеся в районе Военведа составляют 56%, Ростовского моря — 31%, СЖМ — 13% от всего количества предложений. Другие садоводческие товарищества встречаются намного реже. Существует мнение, что участки подобного назначения продаются и покупаются благодаря принципу неформального способа устной передачи данных.

Выставленные на продажу участки, в среднем имеют площадь около 6 сот, с уже подведенными коммуникациями или по меже и, как правило, с какой-либо застройкой на участке (начиная от заложенного фундамента и заканчивая 1-2-х этажным домом).

Возвращаясь к стоимости земельных участков, надо отметить, что стоимость садовых участков ниже стоимости участков ИЖС в среднем на 42%.  Диапазон довольно широк: от 60 тыс. руб. за сотку до 860 тыс. руб. Все зависит от наличия/отсутствия коммуникаций, улучшений; подъездных путей, их состояния, благоустройства территории, и др.

Таблица 3

Рисунок 6

Нередко в объявлениях встречаются земельные участки с возможностью коммерческой застройки. Это участки в проходимом месте, с хорошо развитой инфраструктурой окружения, благоприятными инженерными коммуникациями и проч. Было проведено сравнение подобных объектов и объектов для индивидуальной застройки. Результаты сравнения представлены на Рисунке 5.

Коммерческое строительство предлагается чаще всего в Центре, на Западном, на Чкаловском. В среднем, коммерческое строительство оценивается на 33,3%  выше.  Центр и Нахичевань являются одними из самых дорогих районов, поэтому ситуация тут не столь однозначна. Остальные же районы показывают очевидный перевес цен в отношении участков под коммерческое строительство. Цены почти в 2 раза разнятся на Военведе и СЖМ.

Таблица 4

[

Рисунок 7

Еще один вид классификации включает в себя две основные категории:

1. Участки с улучшениями;

2. Участки без улучшений.

В первом случае на участке присутствуют какие-либо строения: флигель, дом или просто заложен фундамент; во втором случае участок является чистым, свободным от строений. В зависимости от качества улучшений, они могут удешевлять или делать объект дороже. Удешевление может происходить за счет того, что само улучшение больше не пригодно для использования, следовательно, становится вопрос о сносе его и вывозе мусора, что влечет за собой дополнительные затраты.

            На территории Ростова не во всех районах города удалось собрать предложения по участкам и с улучшениями, и без. На рисунке 7 представлены отобранные районы для анализа. Очевидно, что участки с улучшениями по цене превосходят аналогичные объекты, но без улучшений. Разница, в среднем, составляет 31%. Участки же со строениями «под снос» встречаются нечасто, так что, возможно, в выборку для анализа они не попали.

Таблица 5

Рисунок 8

[1] http://www.rusvs.ru/data/files/articles/rusvs-05.pdf