Анализ рынка земельных участков Ростовской области и г. Ростова-на-Дону по итогам 2015 г.

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.

В соответствии с Земельным кодексом земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности; земли особо охраняемых территории (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.

В соответствии с действующим законодательством из всех перечисленных выше видов категорий возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения. Все остальное относиться к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития города, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.

Целью данного исследования является ценовой обзор рынка земельных участков Ростовской области и г. Ростова-на-Дону.
Ростовская область — субъект Российской Федерации на юге Европейской части России, входит в состав Южного федерального округа. Административный центр — город Ростов-на-Дону.

На востоке Ростовская область граничит с Волгоградской областью, на севере — с Воронежской, на юге — с Краснодарским и Ставропольским краями, Республикой Калмыкия, на западе — с Донецкой и Луганской областями Украины (в том числе с территориями, находящимися под контролем самопровозглашённых государственных образований ДНР и ЛНР).

Расстояние по прямой от Москвы — 756 км. На территории области протекает одна из крупнейших рек Европы — Дон (длина 1870 км), расположено Цимлянское водохранилище (объём 24 млрд м³). Судоходны основные притоки Дона: реки Северский Донец и Маныч. Озёра занимают лишь 0,4 % территории области. На юго-западе область омывается Таганрогским заливом Азовского моря.

В состав Ростовской области входят 463 муниципальных образования, в том числе: 12 городских округов, 43 муниципальных района; в состав муниципальных районов входят: 18 городских поселений, 390 сельских поселений.

Специфика ценообразования в земельном сегменте обусловлена следующими факторами: рынок земли, в отличие от рынка строений, ограничен и конечен. Дома можно построить, а земельная площадь не размножается и не клонируется ни при каких обстоятельствах. Более того, последние события в виде утверждения Генплана развития Ростова, обсуждения проектов создания Юго-Западной агломерации и возможного объединения Ростова с Батайском, Чалтырем, Аксаем, развития инфраструктуры, строительства двух новых мостов, переносе трассы и т.д. значительно влияют на рост цен на землю. Рынок земли чутко реагирует на все эти обсуждения и изменения, даже слухи. Это подтверждается спросом.
Рынок земельных участков Ростова и области на сегодняшний день не полностью прозрачен. Стоимость земельных участков зависит от ряда субъективных факторов и от требований покупателя. Многие крупные инвесторы стараются избегать сделок с прямой покупкой земли по причине того, что продавцы на вторичном земельном рынке предпочитают скрывать реальную стоимость сделки во избежание уплаты налогов. По этой причине некоторые крупные проекты строительства коммерческой недвижимости, инвестируемые западными девелоперами, выполняются совместно с российским партнером, который осуществляет все операции с землей.

Права на землю в Ростовской области оформляются либо путем аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Множество площадок, предлагаемых сейчас на рынке, находится на промежуточном этапе переоформления, что затрудняет оценку стоимости земли при выкупе ее в собственность.

Реализация земельных участков осуществляется как непосредственно через куплю-продажу (если они находятся на правах собственности), так и через приобретение строений, на них находящихся, которые, как правило, не представляют ценности. Скрытым объектом приобретения здесь выступают земельные участки. В этом случае земельные участки могут находиться как на правах пожизненно-наследуемого владения, так и на правах бессрочного пользования или аренды.

По мере удаления от столицы Южного Федерального округа стоимость коммерческой недвижимости и соответственно земельных участков снижается.
В аренду земельные участки преимущественно сдаются муниципальными образованиями. При этом без проведения конкурса земельные участки предоставляются в аренду в случаях, установленных законодательством РФ, в том числе организациям, учреждениям и предприятиям, выступающим заказчиками по строительству объектов для государственных или муниципальных нужд, а также при предоставлении земельного участка единственному заявителю. В случае приобретения права аренды на аукционе, размер арендной платы определяется по итогам конкурсов (аукционов). Начальный (стартовый) размер арендной платы за пользование участком, определяется в соответствии с отчетом о рыночной величине арендной платы, рассчитанной независимым оценщиком. Стоимость годовой арендной платы в этом случае в основном зависит от местоположения земельного участка, его площади, разрешённой застройки (этажность, назначение), срока аренды.

В Ростовской области преобладают земельные участки поселений (около 90%). Далее следуют сельскохозяйственные земли (6%) и земли промышленности (4%).

Диаграмма №1. Классификация земельных участков Ростовской области в зависимости от категории земель, %

Основным классификационным признаком в структуре предложениях объектов недвижимости и земельных участков, в том числе, является местоположение.

Диаграмма №.2 Классификация земельных участков по районам области, %

Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений участков сосредоточено в Аксайском районе (31%) — г. Аксай, п. Реконструктор, п. Водопадный, п. Дорожный, п. Щепкин, и т.д.; Мясниковском районе (29%) – г. Чалтырь, х. Красный Крым, х. Ленинаван, в г. Батайск — 19%, в Азовском районе (10%) – г. Азов, с. Самарское, с. Кулешовка, с. Круглое и т.д. Предложение земельных участков в районах Неклиновском, Родионово-Несветайском, г. Таганрог, примерно одинаковы и составляют от 1 до 3% от общего числа предложений. Остальные населенные пункты представлены в очень малом количестве, буквально 1-2 предложения от общей выборки, в связи, с чем данные, немногочисленные по количеству предложений, районы объединены в общую группу (5%).

Диаграмма №3. Классификация земельных участков в зависимости от площади, %

В структуре предложения земельных участков Ростовской области наибольший удельный вес занимают участки, площадью от 501 до 1 000 кв.м. – 43% от общей выборки. Участки, площадью 1 001 – 5 000 кв. м. занимают 28% и более 10 001 кв. м — (19%). Примерно равные доли в структуре земельных участков приходятся на объекты, площадью до 500 кв. м и 5 001 – 10 000 кв. м — (5%).

На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:

1. местоположение участка;
2. площадь участка;
3. наличие/отсутствие коммуникаций;
4. наличие и ширина фасада;
5. рельеф участка;
6. качество подъездных путей;
7. форма участка;
8. вид права (собственность/аренда).

Город Ростов-на-Дону является не единственным крупным городом области. Так же заслуживают своего внимания города меньшие по площади, но расположенные поблизости: г. Аксай, г. Батайск, г. Азов, г. Новочеркасск и города довольно крупные, но расположенные несколько дальше – г. Таганрог, г. Шахты. В данных городах стоимость 1 кв. м земельного участка довольно высока и может достигать 5 000 руб./кв.м.

Исследуя рынок участков категории «земель поселений», к первой ценовой группе можно отнести населенные пункты со средней стоимостью 1 кв.м участка более 2 000 руб./кв.м – это г. Батайск (2 964 руб./кв.м), г. Шахты (2 575 руб./кв.м), г. Новочеркасск (2 138 руб./кв.м) и объекты расположенные в Аксайском районе (2 279 руб./кв.м). Вторая ценовая группа – участки, стоимостью 1 000 – 2 000 руб./кв.м: Азовский район (1 124 руб./кв.м), Багаевский район (1 178 руб./кв.м), Мясниковский район (1 446 руб./кв.м), Красносулинский район (1 100 руб./кв.м.), г. Таганрог (1 533 руб./кв.м). К третьей группе относятся населенные пункты, стоимостью до 1 000 руб./кв.м: Кагальницкий, Веселовский, Неклиновский районы и другие.
Та же самая тенденция и присутствует на рынке земельных участков «сельскохозяйственного назначения»: чем ближе к областному центру – тем дороже стоимость. Наиболее дорогие земельные участки расположены в Аксайском районе (85 руб./кв.м), в г. Батайск (67 руб./кв.м), г. Таганрог (65 руб./кв.м ), Мясниковском (58 руб./кв.м), Октябрьском (52 руб./кв.м). Также на стоимость влияет расположение вдоль федеральной трассы, на берегу реки, возможности подведения коммуникаций.

Также к продаже представлены земельные участки сельскохозяйственного назначения, но с перспективой перевода в другую категорию земель. Данные объекты, как правило, расположены вдоль трасс, вблизи водоемов или в иных коммерчески привлекательных местах и могут быть использованы в качестве размещения АЗС, ресторанно-гостиничного комплексов, промышленных предприятий, коттеджных поселков и т.д. Стоимость по данной группе составляет 200- 450руб./кв.м. и более.

Предложения земельных участков категории «земли промышленности) не столь распространены в Ростовской области. Как правило, предложения по продаже подобных объектов расположены в городах или близ городов: г. Батайск (1 027 руб./кв.м), Аксайский район (1 303 руб./кв.м), Мясниковский район (943 руб./кв.м), Неклиновский район (815 руб./кв.м) и другие. Данные объекты расположены вокруг г. Ростов-на-Дону и предлагаются для использования в качестве производственно-складских целей.

Диаграмма №4. Средняя стоимость земельных участков категории «земли поселений» в зависимости от района расположения, руб. кв.м

Стоимость категории земель «сельхозназначения» в виду значительного разброса цен мы рассматривали с двух позиций:

1. Земельные участки, используемые непосредственно для производства сельхозпродукции.
2. Земельные участки, расположенные вблизи (по фасаду федеральных трасс, населенных пунктов, коммуникаций) с перспективой (или в процессе) перевода земли из категории земель «сельхозназначения» в категорию «земли населенных пунктов» или иную.

Диаграмма №5. Средняя стоимость земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения» в зависимости от района расположения, руб. кв.м.

Диаграмма №6. Средняя стоимость земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения» с перспективой перевода в другую категорию в зависимости от района расположения, руб. кв.м.

Диаграмма №7. Средняя стоимость земельных участков категории «земли промышленности» в зависимости от района расположения, руб. кв.м.

Расчет средней стоимости земельных участков для рассматриваемых категории земель

В связи с тем, что размах выборки (разница между максимальной и минимальной ценой) довольно большой, имеет смысл проверить полученный результат с помощью более точного метода среднего распределения частот группы данных.

Таблица № 1

На первом этапе строится таблица распределения частот, где группой является «стоимость 1 кв.м./руб.».

Таблица № 2

Для вычисления среднего значения этого распределения необходимо, прежде всего, определить среднее значение по каждой группе с помощью формулы:
Среднее значение по группе = (Минимальное значение + Максимальное значение)/2.

Таблица № 3

Далее вычисляется среднее значение распределения частот, используя следующее уравнение, которое, по сути, является формулой вычисления взвешенного среднего:

где:

x_i – середина каждой группы;
f_i – количество наблюдений частот;
n – количество групп в распределении.
Таким образом, средняя стоимость 1 кв. м земельного участка по каждой из категорий приведена в таблице ниже:

Таблица № 4

Диаграмма № 8. Средняя стоимость земельного участка с разбивкой по категориям земель, руб./кв.м.

Далее был рассчитан доверительный интервал – интервал, в пределах которого находится настоящее среднее значение. Расчет доверительного интервала проходит в несколько этапов.

На первом этапе рассчитывается дисперсия выборки. Дисперсия выборки — мера рассеяния, описывающая сравнительное отклонение между значениями данной и средней величины. Дисперсия рассчитывается по формуле:

где:

s² – дисперсия выборки,
x — среднее значение выборки,
n – размер выборки (количество значений данных),
(x_i-x) — отклонение от средней величины для каждого значения данных.
На втором этапе рассчитывается стандартное отклонение (стандартный разброс) выборки. Стандартным отклонением называется квадратный корень из дисперсии.

На третьем этапе с помощью полученных ранее значений рассчитывается доверительный интервал. Доверительный интервал в математической статистике это интервал, построенный с помощью случайной выборки из распределения с неизвестным параметром, такой, что он содержит этот параметр с заданной вероятностью (доверительным уровнем).

Информация о расчетных величинах приведена в таблице:

Таблица № 5

При расчете доверительного интервала была задана вероятность 0,9. То есть с вероятностью 90%:

• средняя стоимость земельного участка категории «земли сельскохозяйственного назначения» находится в интервале 163 +/-32 руб.
• средняя стоимость земельного участка категории «земли поселений» находится в интервале 1 980 +/- 87 руб.
• средняя стоимость земельного участка категории «земли промышленности» находится в интервале 1 140 +/- 103 руб.

г. Ростов-на-Дону

Ростов-на-Дону — крупнейший город на юге Российской Федерации; административный центр Ростовской области, а также административный центр Южного федерального округа (с 13 мая 2000 года). Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в 46 километрах от места её впадения в Азовское море, в 1092 километрах к югу от Москвы. Население составляет более 1 млн. человек. Город является крупным административным, культурным, научно-образовательным, промышленным центром и важнейшим транспортным узлом Юга России.

Основным классификационным признаком в структуре предложениях объектов недвижимости и земельных участков, в том числе, является местоположение.

Диаграмма № 9. Классификация земельных участков по районам города, %

Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений сосредоточено в районе ЗЖМ (43%), в районе Каменки (14%), на Чкаловском и в прилегающих районах (12%). Наименьшее количество предложения сосредоточено районе Александровка, Центр, Нахичевань и не превышает 3% от общего числа предложений.

Диаграмма №10. Классификация земельных участков в зависимости от площади, %

В структуре предложения земельных участков в г. Ростове-на-Дону наибольший удельный вес занимают участки, площадью от 501 до 1 000 кв.м. – 48% от общей выборки. Участки, площадью менее 500 кв.м составляют 32%, площадью 1 000 – 2 000 кв.м – 12%. Наименьшая доля в структуре земельных участков приходится на объекты, площадью 2 001 – 5 000 кв.м, 5 001 – 10 000 кв. м и более 10 001 кв. м. Доля каждой категории составляет не более 5%.

На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:

1. местоположение участка;
2. площадь участка;
3. наличие/отсутствие коммуникаций;
4. наличие и ширина фасада;
5. рельеф участка;
6. качество подъездных путей;
7. форма участка;
8. вид права (собственность/аренда).

В г. Ростове-на-Дону преобладают земельные участки поселений (84%). Далее следуют земли промышленности (11%) и сельскохозяйственные земли (5%).

Диаграмма №11. Классификация земельных участков г. Ростова-на-Дону в зависимости от категории земель, %

Земельные участки категории «земли поселений» представлены в подавляющем большинстве. Участки, расположенные в Центре имеют самую высокую стоимость – 27 173 руб./кв.м. Земельные участки, предлагаемые к продаже в районе Ленина, РИИЖТ и Нахичевань, обойдутся чуть дешевле –10 886 руб./кв.м и 10 099 руб./кв.м, что логично по причине примыкания данных районов к центру города (они также имеют престижный статус). Чуть менее дешевым районом является район Сельмаш (6 504 руб./кв.м), ЗЖМ (7 783 руб./кв.м). Наиболее дешевые объекты расположены в районе Левый берег Дона (1 944 руб./кв.м), Военвед (2 999 руб./кв.м) и Ростовское море (3 466 руб./кв.м).

Земли сельскохозяйственного назначения в черте города практически не представлены. Те предложения, которые имеются в открытом доступе представляют собой бывшие земельные паи, расположенные на границе с городом, размежеванные на многочисленные участки. Размах стоимостей данной категории не слишком велик. Все объекты представлены примерно по равной стоимости (1 000 – 3 000 руб./кв.м).

Земельные участки категории «земли промышленности» представлены для размещения производственно-складских баз, строительных площадок и расположены как правило в районах города, где сосредоточены промышленные зоны: ЗЖМ, СЖМ, Каменка, Чкаловский, Сельмаш, Левый Берег. Стоимости объектов примерно равны и находятся в диапазоне: 4 500 – 8 000 руб./кв.м

Диаграмма №12. Средняя стоимость земельного участка категории «земли поселений» в зависимости от района расположения, руб. кв.м.

Диаграмма №13. Средняя стоимость земельного участка категории «земли сельскохозяйственного назначения» в зависимости от района расположения, руб. кв.м.

Диаграмма №14. Средняя стоимость земельного участка категории «земли промышленности» в зависимости от района расположения, руб. кв.м.

Земельные участки, представленные в открытом доступе могут также быть классифицированы по назначению. В городе основные группы – это участки, предназначенные для коммерческого использования, участки для индивидуального жилого строительства (ИЖС) и для садоводства.

Диаграмма №15. Классификация участков по назначению, %

Первая группа участков в основном представлена в центре города, однако есть предложения в различных районах. Подобные участки могут быть использованы для строительства любого вида недвижимости: офисной, торговой, складской и т.д. Стоимость подобных объектов в зависимости от различных факторов составляет от 30 000 руб./кв. м.

Вторая и третья группа участков представлена равномерно во всех районах города. Наиболее насыщенными районами по предложению земельных участков «для садоводства» являются ЗЖМ, СЖМ, Чкаловский и Каменка. В данных районах сосредоточено большое количество как старых, так и недавно образованных дачных, садовых товариществ. В среднем стоимость 1 кв. м составляет 1 500 – 5 000 руб. Однако стоимость может варьироваться в зависимости от близости к основной транспортной магистрали, а соответственно и к остановкам общественного транспорта и социальной инфраструктуре, наличия коммуникаций, качества подъездных путей (покрытие, ширина проезда) и прочих факторов.

Расчет средней стоимости земельного участка для каждой из категории земель

В связи с тем, что размах выборки (разница между максимальной и минимальной ценой) довольно большой, имеет смысл проверить полученный результат с помощью более точного метода среднего распределения частот группы данных.

Таблица № 6

На первом этапе строится таблица распределения частот, где группой является «стоимость 1 кв.м/руб.».

Таблица № 7

Для вычисления среднего значения этого распределения необходимо, прежде всего, определить среднее значение по каждой группе с помощью формулы:
Среднее значение по группе = (Минимальное значение + Максимальное значение)/2

Таблица № 8

Далее вычисляется среднее значение распределения частот, используя следующее уравнение, которое, по сути, является формулой вычисления взвешенного среднего:

где:
x_i – середина каждой группы;
f_i – количество наблюдений частот;
n – количество групп в распределении.

Таким образом, средняя стоимость 1 кв. м земельного участка по каждой из категорий приведена в таблице ниже:

Таблица № 9

Диаграмма №16. Средняя стоимость земельного участка с разбивкой по категориям земель, руб./кв.м.

Далее был рассчитан доверительный интервал – интервал, в пределах которого находится настоящее среднее значение. Расчет доверительного интервала проходит в несколько этапов.

На первом этапе рассчитывается дисперсия выборки. Дисперсия выборки — мера рассеяния, описывающая сравнительное отклонение между значениями данной и средней величины. Дисперсия рассчитывается по формуле:

где:

s² – дисперсия выборки,
x — среднее значение выборки,
n – размер выборки (количество значений данных),
(x_i-x) — отклонение от средней величины для каждого значения данных.

На втором этапе рассчитывается стандартное отклонение (стандартный разброс) выборки. Стандартным отклонением называется квадратный корень из дисперсии.

На третьем этапе с помощью полученных ранее значений рассчитывается доверительный интервал. Доверительный интервал в математической статистике это интервал, построенный с помощью случайной выборки из распределения с неизвестным параметром, такой, что он содержит этот параметр с заданной вероятностью (доверительным уровнем).

Информация о расчетных величинах приведена в таблице:

Таблица № 10

При расчете доверительного интервала была задана вероятность 0,9. То есть с вероятностью 90%:

• средняя стоимость земельного участка категории «земли сельскохозяйственного назначения» находится в интервале 1 944 +/- 205 руб.
• средняя стоимость земельного участка категории «земли поселений» находится в интервале 8 911 +/- 286 руб.
• средняя стоимость земельного участка категории «земли промышленности» находится в интервале 9 351 +/- 354 руб.

Обзор рынка подготовлен по данным выборки предложений земельных участков г. Ростова-на-Дону и Ростовской области.

Информационной базой исследования послужили данные с сайтов: www.avito.ru, www.rosrealt.ru, www.zemlidona.ru http://rostov.life-realty.ru, http://www.donmt.ru/.

Дата проведения исследования – декабрь 2015 г.
Дата составления отчета – январь 2016 г.

Директор ООО «ОКК «ИКР-Консультант» В.В. Аллавердян