Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.
В соответствии с Земельным кодексом земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности; земли особо охраняемых территории (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.
В соответствии с действующим законодательством из всех перечисленных выше видов категорий возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения. Все остальное относиться к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития города, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.
Целью данного исследования является ценовой обзор рынка земельных участков г. Ростова-на-Дону.
Ростов-на-Дону — крупнейший город на юге Российской Федерации; административный центр Ростовской области, а также административный центр Южного федерального округа (с 13 мая 2000 года). Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в 46 километрах от места её впадения в Азовское море, в 1092 километрах к югу от Москвы. Население составляет более 1 млн. человек. Город является крупным административным, культурным, научно-образовательным, промышленным центром и важнейшим транспортным узлом Юга России.
Основным классификационным признаком в структуре предложениях объектов недвижимости и земельных участков, в том числе, является местоположение.
Диаграмма № 1
Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений сосредоточено в ЗЖМ (34%), в районе Каменки (24%), на Чкаловском и в прилегающих районах (18%). Предложение земельных участков в районе Сельмаша, Центра, пл. Ленина и других районов примерно одинаковы и составляют от 3 до 8% от общего числа предложений.
Структура предложений земельных участков в зависимости от площади земельных участков.
Диаграмма № 2
В структуре предложения земельных участков в г. Ростове-на-Дону наибольший удельный вес занимают участки, площадью от 601 до 1 000 кв.м. – 53% от общей выборки. Участки, площадью менее 300 кв.м и 301-600 кв. м. занимают по 18%. Наименьшая доля в структуре земельных участков приходится на объекты, площадью 1 001 – 10 000 кв. м — (9%) и более 10 001 кв. м — (2%).
На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:
- местоположение участка;
- площадь участка;
- наличие/отсутствие коммуникаций;
- наличие и ширина фасада;
- рельеф участка;
- качество подъездных путей;
- форма участка;
- вид права (собственность/аренда).
Стоимость 1 кв.м. земельного участка от района расположения, руб./кв.м.
Диаграмма № 3
Как видно из диаграммы участки, расположенные в Центре имеют самую высокую стоимость – 27 104 руб./кв.м. Земельные участки, предлагаемые к продаже в районе Ленина и Нахичевань, обойдутся чуть дешевле –14 062 руб./кв.м и 13 849 руб./кв.м, что логично по причине примыкания данных районов к центру города )они также имеют престижный статус). Чуть менее дешевым районом является район Сельмаш. Средняя стоимость квадратного метра составляет – 11 643 руб. Большая часть дорогих земельных участков в данном районе расположена фасадом на пр. Шолохова, который является одной из важнейших транспортных артерий г. Ростов-на-Дону.
Таблица № 1
| Район города | Минимум, руб./кв. м | Максимум, руб./кв. м |
| СЖМ | 2 333 | 17 500 |
| Центр | 4 375 | 71 111 |
| ЗЖМ | 1 820 | 40 000 |
| Каменка, Военвед | 1 786 | 15 333 |
| Сельмаш, Аэропорт | 1 400 | 25 000 |
| Чкаловский, Темерник, Орджоникидзе | 1 800 | 25 500 |
| Ленина | 6 471 | 24 444 |
| Нахичевань | 1 400 | 35 000 |
Участки в районах ЗЖМ, СЖМ, Чкаловский, Каменка по средней стоимости квадратного метра находятся в диапазоне 1 500 – 7 500 руб. Однако данные районы могут характеризоваться предложениями и по довольно высоким ценам – вплоть до 50 000 руб./кв. м. Подобные участки, как правило, расположены в местах с высоким пешеходным/автомобильным трафиком и могут быть использованы в качестве коммерческой недвижимости.
И в тоже время наиболее дешевые участки расположены вдали от транспортных магистралей, коммуникаций и социальной инфраструктуры.
Диаграмма № 4
Земельные участки, представленные в открытом доступе могут также быть классифицированы по назначению. В городе основные группы – это участки, предназначенные для коммерческого использования, участки для индивидуального жилого строительства (ИЖС) и для садоводства.
Первая группа участков в основном представлена в центре города, однако есть предложения в различных районах. Подобные участки могут быть использованы для строительства любого вида недвижимости: офисной, торговой, складской и т.д. Стоимость подобных объектов в зависимости от различных факторов составляет от 30 000 руб./кв. м.
Вторая и третья группа участков представлена равномерно во всех районах города. Наиболее насыщенными районами по предложению земельных участков «для садоводства» являются ЗЖМ, СЖМ, Чкаловский и Каменка. В данных районах сосредоточено большое количество как старых, так и недавно образованных дачных, садовых товариществ. В среднем стоимость 1 кв. м составляет 1 500 – 5 000 руб. Однако стоимость может варьироваться в зависимости от близости к основной транспортной магистрали, а соответственно и к остановкам общественного транспорта и социальной инфраструктуре, наличия коммуникаций, качества подъездных путей (покрытие, ширина проезда) и прочих факторов.
Диаграмма № 5
Зависимость стоимости участка от площади наглядно отражена на графике. Самыми дорогими — 9 623 руб./кв. м – являются участки с наименьшей площадью до 300 кв.м и участки, площадью более 10 001 кв.м – 9 665 руб/кв.м. Далее зависимость наблюдается не существенным образом. Это говорит о том, что площадь объекта не всегда является показательным ценообразующим признаком.
Важным фактором при принятии решения о покупке участка является наличие/отсутствие коммуникаций. По данным анализа рынка газоснабжение есть только на 30 % участков, канализация – 38%, водопровод – 50% и электричество – 55%.
Сравнение стоимости 1 кв.м. в 2013, 2014 и текущем году позволит отразить динамику изменения анализируемого показателя.
Диаграмма № 6
Таблица № 2
| СЖМ | Центр | ЗЖМ | Сельмаш | Каменка | Среднее значение, % |
Рост/падение в 2014 г по отношению к 2013 г. | -2,0% | 16,0% | 6,0% | -19,0% | 19,0% | 4,0% |
Рост/падение в 2015 г по отношению к 2014 г. | 2,0% | 2,0% | 5,0% | 19,0% | 0,0% | 5,6% |
Стоимость 1 кв. м. в 2014 году увеличилась по сравнению с 2013 годом в среднем на 4%, а с 2014 года по 2015 год – на 5,6%. Наиболее интенсивно можно наблюдать рост объектов в центре города. Рынок земельных участков весьма ограничен и конечен. Особенно это касается центра города. Предложения не много, однако, они довольно-таки высоки по своей стоимости как раз за счет своей дефицитности. Стоимости остальных районов отклонялись от предыдущих лет несущественным образом (около 5-8%).
Обзор рынка подготовлен по данным выборки предложения земельных участков г. Ростова-на-Дону.
Информационной базой исследования послужили данные с сайтов: www.avito.ru, www.rosrealt.ru, www.zemlidona.ru, http://rostov.life-realty.ru, www.donmt.ru.
Дата проведения исследования – 06.07.2015 г.
Директор ООО «ОКК «ИКР-Консультант»
В.В. Аллавердян
06 июля 2015 год