ООО «ОКК «ИКР-Консультант»
г. Ростов-на-Дону
июль, 2014 г.
Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.
В соответствии с Земельным кодексом земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности; земли особо охраняемых территории (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.
В соответствии с действующим законодательством из всех перечисленных выше видов категорий возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения. Все остальное относиться к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития города, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.
Целью данного исследования является обзор рынка земельных участков г. Ростова-на-Дону.
Ростов-на-Дону — крупнейший город на юге Российской Федерации; административный центр Ростовской области, а также административный центр Южного федерального округа (с 13 мая 2000 года). Расположен на юго-востоке Восточно-Европейской равнины, на берегах реки Дон, в 46 километрах от места её впадения в Азовское море, в 1092 километрах к югу от Москвы. Население составляет более 1 млн. человек. Город является крупным административным, культурным, научно-образовательным, промышленным центром и важнейшим транспортным узлом Юга России.
Основным классификационным признаком в структуре предложениях объектов недвижимости и земельных участков, в том числе, является местоположение.
Диаграмма 1
Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений сосредоточено в ЗЖМ (25%), СЖМ (22%), в районе Каменки (14%), на Чкаловском и в прилегающих районах (17%). Предложение земельных участков в районе Сельмаша, Центра, Ленина и других районов примерно одинаковы и составляют от 3 до 8% от общего числа предложений.
Диаграмма 2
В структуре предложения земельных участков в г. Ростове-на-Дону наибольший удельный вес занимают участки, площадью от 301 до 600 кв.м. – 49% от общей выборки. Участки, площадью менее 300 кв.м. и 601-1000 кв. м. занимают 25% и 17% соответственно. Наименьшая доля в структуре земельных участков приходится на участки, площадью более 1000 кв. м (7%) и участки площадью более 10000 кв. м (3%).
На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:
- местоположение участка;
- площадь участка;
- наличие/отсутствие коммуникаций;
- наличие и ширина фасада;
- рельеф участка;
- качество подъездных путей;
- форма участка;
- вид права (собственность/аренда);
- категория земель.
Диаграмма 3
Как видно из диаграммы участки, расположенные в Центре имеют самую высокую стоимость – 26 641 руб./кв.м. Земельный участок, предлагаемый к продаже в районе Ленина и Нахичевань, обойдется чуть дешевле – 12 179 руб./кв.м. и 12 350 руб./кв.м., что логично по причине примыкания данных районов к центру города. Чуть менее дешевым районом является район Сельмаш. Средняя стоимость квадратного метра составляет – 9 377 руб.
Таблица 1
| Район города | Минимум, руб./кв. м. | Максимум, руб./кв. м. |
| СЖМ | 1 333 | 10 400 |
| Центр | 4 865 | 60 000 |
| ЗЖМ | 3 000 | 12 778 |
| Каменка, Военвед | 2 000 | 7 576 |
| Сельмаш, Аэропорт | 6 667 | 13 333 |
| Чкаловский, Темерник, Орджоникидзе | 3 750 | 12 667 |
| Ленина | 6 400 | 32 000 |
| Нахичевань | 6 667 | 26 923 |
Участки в ЗЖМ, СЖМ, Чкаловский, Каменка по средней стоимости квадратного метра находятся в диапазоне 4 000 – 7 500 руб. Однако данные районы могут характеризоваться предложениями по довольно высоким ценам – вплоть до 10 000 руб./кв. м. Подобные участки, как правило, расположены в местах с высоким пешеходным/автомобильным трафиком и могут быть использованы в качестве коммерческой недвижимости.
Диаграмма 4
Земельные участки, представленные в открытом доступе могут также быть классифицированы по назначению. В городе основные группы – это участки, предназначенные для коммерческого использования, участки для индивидуального жилого строительства (ИЖС) и для садоводства.
Первая группа участков в основном представлена в центре города, однако есть предложения в различных районах. Подобные участки могут быть использованы для строительства любого вида недвижимости: офисной, торговой, складской и т.д. Стоимость подобных объектов в зависимости от различных факторов составляет от 10 000 руб./кв. м.
Вторая и третья группа участков представлена равномерно во всех районах города. Наиболее насыщенными районами по предложению земельных участков «для садоводства» являются ЗЖМ, СЖМ, Чкаловский и Каменка. В данных районах сосредоточено большое количество как старых, так и недавно образованных дачных, садовых товариществ. В среднем стоимость 1 кв. м составляет 2 000 – 5 000 руб. Однако стоимость может варьироваться в зависимости от близости к основной транспортной магистрали, а соответственно и к остановкам общественного транспорта и социальной инфраструктуре, наличия коммуникаций, качества подъездных путей (покрытие, ширина проезда) и прочих факторов.
Диаграмма 5
Зависимость стоимости участка от площади наглядно отражена на графике. Самыми дорогими — 13 067 руб./кв. м – являются участки с наименьшей площадью до 300 кв.м и участки площадью более 10000 кв. м – 21 778 руб./кв.м. Далее зависимость наблюдается не существенным образом – все остальные группы классификации примерно равны по стоимости. Это говорит о том, что площадь объекта не всегда является показательным ценообразующим признаком.
Важным фактором при принятии решения о покупке участка является наличие/отсутствие коммуникаций. По данным анализа рынка газоснабжение есть только на 30 % участков, канализация – 38%, водопровод – 50% и электричество – 55%.
Сравнение стоимости 1 кв.м. в 2009, 2013 и текущем году позволит отразить динамику изменения анализируемого показателя.
Диаграмма 6
Стоимость 1 кв. м. в 2013 году увеличилась по сравнению с 2009 годом в среднем на 14%, а с 2013 года по 2014 год – на 6%. Наиболее интенсивно можно наблюдать рост объектов в центре города. Рынок земельных участков весьма ограничен и конечен. Особенно это касается центра города. Предложения не много, однако, они довольно-таки высоки по своей стоимости как раз за счет своей дефицитности. Стоимости остальных районов отклонялись от предыдущих лет несущественным образом (около 5-10%).
Обзор рынка подготовлен по данным выборки предложения земельных участков г. Ростова-на-Дону. Информационной базой исследования послужили данные с сайтов www.avito.ru, www.rosrealt.ru, www.zemlidona.ru , http://rostov.life-realty.ru
Дата проведения исследования – 15.07.2014 г.