Авторы: Аллавердян В.В., Свирепо О.А., Забелина А.В.
ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант»
По итогам III квартала 2008 г. можно провести анализ населённых пунктов Азовского района. Что касается предложений, то на рынке наиболее широко представлены земельные участки в х. Колузаево, с. Круглое, п. Овощной, с. Самарское, х. Обуховка, п. Рогожкино.
Исходя из данных по ценам на земельные участки, можно сделать вывод о том, что наиболее высокие цены наблюдаются в х. Колузаево, Рогожкино, Обуховка. Это объясняется близостью к г. Ростову-на-Дону, а также наличием всевозможных коммуникаций (газ, электричество, вода) на большинстве участков.
Таблица 1
| Населённый пункт | Цена на 1 сот., тыс. руб. I кв. |
| Колузаево | 530 |
| Обуховка | 322 |
| Рогожкино | 319 |
| Маргаритово | 241 |
| Дугино | 229 |
| Елизаветинская | 171 |
| Овощной | 158 |
| Полушкин | 134 |
| Кулешовка | 130 |
| Городище | 100 |
| Круглое | 77 |
| Новомаргаритово | 68 |
| Самарское | 67 |
| Займо-Обрыв | 66 |
| Кагальник | 57 |
| Пешково | 45 |
| Семибалки | 34 |
| Новониколаевка | 25 |
| Победа | 22 |
| Высочино | 11 |
Одним из основных ценообразующих факторов является близость к г. Ростову-на-Дону. В связи с этим, на основании известных данных о расстоянии между населёнными пунктами Азовского района и г. Ростова-на-Дону, можно выделить несколько групп.
Таблица 2
| Населённый пункт | Цена на 1 сот., тыс. руб. I кв. | Расстояние до Ростова, км |
| Овощной | 158 | 18,4 |
| Городище | 100 | 22,4 |
| Кулешовка | 130 | 24,7 |
| Новоалександровка | 100 | 25,4 |
| Елизаветинская | 171 | 25,9 |
| Обуховка | 322 | 26,4 |
| Дугино | 229 | 28,7 |
| Высочино | 11 | 30 |
| Рогожкино | 319 | 32,2 |
| Самарское | 67 | 35 |
| Пешково | 45 | 36,3 |
| Кагальник | 57 | 36,5 |
| Займо-Обрыв | 66 | 42,6 |
| Круглое | 77 | 45 |
| Семибалки | 34 | 60 |
| Маргаритово | 241 | 77 |
| Новомаргаритово | 66 | 79 |
| Порт-Катон | 73 | 85 |
К первой группе можно отнести населённые пункты, расположенные приблизительно в пределах 30 км от Ростова. Сюда входят пос. Овощной, х. Колузаево, городище, х. Рогожкино, с. Кулешовка, х. Обуховка, ст. Елизаветинская, х. Дугино и другие. В этой группе соответственно самые высокие цены на земельные участки, 100-350 тыс. руб. за сотку. Исключением в этой группе является п. Высочино, цена сотки в котором на порядок ниже.
Населённые пункты в пределах 50 км от Ростова можно отнести ко второй ценовой категории:, х. Победа, с. Самарское, с. Пешково, с. Займо-Обрыв, с. Круглое. Здесь цена за сотку составляет 40-100 тыс. руб.
В последнюю, третью, группу входят наиболее удалённые населённые пункты (до 90 км) такие как с. Семибалки, с. Порт-Катон, с. Маргаритово, с. Новомаргаритово. Однако здесь ситуация с ценами неоднозначна, так как большинство объектов имеют не такие низкие цены, как можно было бы предположить, поскольку расположены они на берегу Азовского моря, а также на территории будущего игрового комплекса «Азов-Сити».
Если сравнивать цены на участки за I — III квартал 2008 года, то довольно сложно сделать вывод о росте или падении цен, поскольку, предложения, поступающие в агентства недвижимости, газеты, интернет достаточно разнородны и не позволяют объективно судить о ситуации на рынке недвижимости в короткий временной период.
Таблица 3
| Населённый пункт | Цена на 1 сот., тыс. руб. I кв. | Цена на 1 сот., тыс. руб. II кв. | Цена на 1 сот., тыс. руб. III кв. |
| Высочино | 10 | 7 | 11 |
| Городище | 144 | 97,9 | 100 |
| Дугино | 94 | 121,9 | 229 |
| Елизаветинская | 89 | 84,1 | 171 |
| Займо-Обрыв | 49 | 40,0 | 66 |
| Круглое | 62 | 100,2 | 77 |
| Кулешовка | 38 | 81,1 | 130 |
| Новомаргаритово | 73 | 57,0 | 68 |
| Обуховка | 103 | 82,3 | 322 |
| Овощной | 73 | 74,5 | 158 |
| Пешково | 21 | 20,4 | 45 |
| Победа | 28 | 26,0 | 22 |
| Рогожкино | 138 | 156,3 | 319 |
| Самарское | 43 | 63,7 | 67 |
Графически динамику цен можно изобразить следующим образом
Однако, мониторинг цен на земельные участки показал, что не смотря на падение цен во II квартале в некоторых районах, практически все показывают положительный прирост в III квартале по сравнению с началом года. Так, например, наблюдается рост цен в ст. Елизаветинская: если в I квартале цена за сотку составляла 89 тыс. руб., то в III уже 171 тыс. руб., и общий прирост составил 91,4%. Также положительный прирост наблюдается в с. Круглое, общий прирост — 25,1%, с. Самарское — 56,9%, х. Займо-Обрыв — 36,1% . Больше чем в 2 раза выросли цены в х. Дугино, с. Кулешевка, х. Обуховка, пос. Овощной, х. Пешково и Рогожкино.
Падение цен можно заметить в х. Городище (30,4%), х. Победа (21,4%).
В п. Высочино, с. Новомаргаритово присутствует некоторая стабильность, если цена и отклонилась в ту или иную сторону, то незначительно.
Таблица 4
| Населённый пункт | Прирост цен в III квартале по сравнению с II ( %) | Общий прирост цен с I квартале по III( %) |
| Высочино | 57,1% | 10,0% |
| Городище | 2,1% | -30,4% |
| Дугино | 87,9% | 143,2% |
| Елизоветинская | 103,3% | 91,4% |
| Займо-Обрыв | 65,0% | 36,1% |
| Круглое | -23,1% | 25,1% |
| Кулешовка | 60,4% | 239,9% |
| Новомаргаритово | 19,3% | -6,8% |
| Обуховка | 291,4% | 211,6% |
| Овощной | 111,9% | 117,6% |
| Пешково | 120,6% | 109,7% |
| Победа | -15,4% | -21,4% |
| Рогожкино | 104,1% | 131,8% |
| Самарское | 5,2% | 56,9% |
Примечания.
Мониторинг земельных участков проводился в июле-сентябре 2008 г.
Выборка составляет около 200 объектов недвижимости. Основными источниками информации являются газеты «Все для Вас»; «Из рук в руки»; «Читай — теленеделя», а ткже Интернет-сайты: АН «Нирлан» — www.nirlan.ru, АН «Титул» — www.realtitul.ru, АН «Гринас» — www.grinas.ru, www.rostovestate.ru, Дон-МТ www.donmt.ru, http://www.dallascom.ru, http://www.nexthome.ru/, http://rostov.life-realty.ru, http://www.kvartiru.ru/, http://www.landlord.ru/, http://www.rostov-don.ru/, http://www.rnd.selldo.ru/.