Меню Закрыть

Мониторинг стоимости земельных участков (земли поселений) по Азовскому району Ростовской области, октябрь – декабрь 2008 г.

Авторы: Аллавердян В.В., Свирепо О.А., Забелина А.В.
ООО “Оценочно-консалтинговая компания “ИКР-Консультант”

По итогам IV квартала 2008 г. можно провести анализ населённых пунктов Азовского района. Что касается предложений, то на рынке наиболее широко представлены земельные участки в х. Колузаево, с. Круглое, п. Овощной, с. Самарское, х. Обуховка, п. Рогожкино, с. Семибалки, с. Пешково.

Исходя из данных по ценам на земельные участки, можно сделать вывод о том, что наиболее высокие цены наблюдаются в х. Колузаево, Рогожкино, Обуховка. Это объясняется близостью к г. Ростову-на-Дону, а также наличием всевозможных коммуникаций (газ, электричество, вода) на большинстве участков.

Таблица 1

Населённый пунктЦена на 1 сот., тыс. руб. IV кв.2008 г.
Колузаево516
Обуховка367
Рогожкино238
Полушкин190
Городище179
Овощной150
Дугино133
Новомаргаритово133
Кулешовка122
Кагальник103
Круглое101
Елизоветинская100
Маргаритово97
Самарское62
Займо-Обрыв56
Семибалки38
Пешково37
Новониколаевка19
Высочино11

Одним из основных ценообразующих факторов является близость к г. Ростову-на-Дону. В связи с этим, на основании известных данных о расстоянии между населёнными пунктами Азовского района и г. Ростова-на-Дону, можно выделить несколько групп.

Таблица 2

Населённый пунктЦена на 1 сот., тыс. руб. IV кв.Расстояние до Ростова, км.
Овощной15018,4
Городище17922,4
Кулешовка12224,7
Елизоветинская10025,9
Обуховка36726,4
Дугино13328,7
Высочино1130
Рогожкино23832,2
Самарское6235
Пешково3736,3
Кагальник10336,5
Займо-Обрыв5642,6
Круглое10145
Семибалки3860
Новомаргаритово13379
Порт-Катон13085

К первой группе можно отнести населённые пункты, расположенные приблизительно в пределах 30 км от Ростова. Сюда входят пос. Овощной, х. Колузаево, городище, х. Рогожкино, с. Кулешовка, х. Обуховка, ст. Елизаветинская, х. Дугино и другие. В этой группе соответственно самые высокие цены на земельные участки, 130-370 тыс. руб. за сотку. Исключением в этой группе является п. Высочино, цена сотки в котором на порядок ниже. Населённые пункты в пределах 50 км от Ростова можно отнести ко второй ценовой категории: х. Победа, с. Самарское, с. Пешково, с. Займо-Обрыв, с. Круглое. Здесь цена за сотку составляет 40-100 тыс. руб. В последнюю, третью, группу входят наиболее удалённые населённые пункты (до 90 км) такие как с. Семибалки, с. Порт-Катон, с. Маргаритово, с. Новомаргаритово. Однако здесь ситуация с ценами неоднозначна, так как большинство объектов имеют не такие низкие цены, как можно было бы предположить, поскольку расположены они на берегу Азовского моря, а также на территории будущего игрового комплекса «Азов-Сити». Если сравнивать цены на участки за I – IV квартал 2008 года, то довольно сложно сделать вывод о росте или падении цен, поскольку, предложения, поступающие в агентства недвижимости, газеты, интернет достаточно разнородны и не позволяют объективно судить о ситуации на рынке недвижимости в короткий временной период.

Таблица 3

Населённый пунктЦена на 1 сот., тыс. руб. I кв.Цена на 1 сот., тыс. руб.  II кв.Цена на 1 сот., тыс. руб.  III кв.Цена на 1 сот., тыс. руб.  IV кв.
Высочино1071111
Порт-Катон3150,073130
Дугино94121,9229133
Елизоветинская8984,1171100
Займо-Обрыв4940,06656
Круглое62100,277101
Кулешовка3881,1130122
Новомаргаритово7357,068133
Обуховка10382,3322367
Овощной7374,5158150
Пешково2120,44537
Маргаритово1640,024197
Рогожкино138156,3319238
Самарское4363,76762

Графически динамику цен можно изобразить следующим образом:

Однако мониторинг цен на земельные участки показал, что, не смотря на рост цен в IV квартале, по сравнению с I (средний прирост составил 43,8%), не трудно заметить, что цены снизились в IV квартале по сравнению с III (в среднем на 18,3%). 
Так, например, наблюдается значительное падение цен в х. Дугино: если в III квартале цена за сотку составляла 229 тыс. руб., то в IV уже 133 тыс. руб. (стоимость упала на 72,2%). Аналогичная ситуация в ст. Елизаветинская (-71%), с. Маргаритово (-1485%), х. Рогожкино (-34%). В х. Займо-Обрыв, с. Кулешевка, п. овощной и др. наблюдается так же падение цен, но не такое значительное (до 20%). 
Рост цен можно заметить в с. Порт-Катон (43,8%), с. Круглое (23,8 %), с. Новомаргаритово (48,9%), х. Обуховка (12,3%).

Таблица 4

Населённый пунктПрирост цен IV квартала по сравнению с I кв., %Прирост цен IV квартала по сравнению с III кв., %
Высочино9,1%0,0%
Порт-Катон76,1%43,8%
Дугино29,2%-72,2%
Елизоветинская10,7%-71,0%
Займо-Обрыв13,4%-17,9%
Круглое39,0%23,8%
Кулешовка68,6%-6,6%
Новомаргаритово45,1%48,9%
Обуховка71,8%12,3%
Овощной51,6%-5,3%
Пешково42,0%-21,6%
Маргаритово83,8%-148,5%
Рогожкино42,2%-34,0%
Самарское31,1%-8,1%
Итого, %43,8%-18,3%

Примечания.

Мониторинг земельных участков проводился в октябре-декабре 2008 г.
Выборка составляет около 150 объектов недвижимости. Основными источниками информации являются газеты  “Все для Вас”; “Из рук в руки”; “Читай – теленеделя”, а ткже Интернет-сайты:  АН “Нирлан” – www.nirlan.ru,  АН “Титул” – www.realtitul.ru, АН “Гринас” – www.grinas.ruwww.rostovestate.ru, Дон-МТ  www.donmt.ruhttp://www.dallascom.ruhttp://www.nexthome.ru/http://rostov.life-realty.ruhttp://www.kvartiru.ru/http://www.landlord.ru/http://www.rostov-don.ru/http://www.rnd.selldo.ru/.