Авторы: Аллавердян В.В., Свирепо О.А., Забелина А.В.
ООО «Оценочно-консалтинговая компания «ИКР-Консультант»
По итогам IV квартала 2009 г. был проведен мониторинг цен земельных участков населённых пунктов Азовского района. На рынке наиболее широко представлены земельные участки в х. Колузаево, с. Круглое, с. Самарское, п. Рогожкино.
Исходя из данных по ценам на земельные участки, можно сделать вывод о том, что наиболее высокие цены наблюдаются в х. Колузаево, Рогожкино, Обуховка. Это объясняется близостью к г. Ростову-на-Дону, а также наличием основных коммуникаций (газ, электричество, вода) на большинстве участков.
Таблица 1
| Населённый пункт | Цена на 1 сот., тыс. руб. IV кв.2009 г. |
| Победа х. | 19 |
| Новониколаевка с. | 24 |
| Пешково | 26 |
| Чумбур-Коса пос. | 43 |
| Кагальник | 50 |
| Самарское | 50 |
| Полушкин | 71 |
| Новомаргаритово | 77 |
| Семибалки | 81 |
| Круглое | 111 |
| Порт-Катон | 125 |
| Городище | 128 |
| Овощной | 130 |
| Елизоветинская | 130 |
| Рогожкино | 158 |
| Обуховка | 189 |
| Дугино | 290 |
Диаграмма 2
В зависимости от площади участки могут классифицироваться на 3 группы:
— менее 8 соток — 27% предложений (чаще это участки площадью 8 и 6 соток);
— от 8 до 20 соток — 47% — самая обширная группа (довольно много участков площадью 10 12 сот.)
— более 20 соток — 26% (максимальная площадь участка составляет 50 соток).
Диаграмма 3
Одним из основных ценообразующих факторов является близость к г. Ростову-на-Дону. В связи с этим, на основании известных данных о расстоянии между населёнными пунктами Азовского района и г. Ростова-на-Дону, можно выделить несколько групп.
К первой группе можно отнести населённые пункты, расположенные приблизительно в пределах 30 км от Ростова. Сюда входят пос. Овощной, х. Колузаево, Городище, х. Рогожкино, с. Кулешовка, х. Обуховка, ст. Елизаветинская, х. Дугино и другие. В этой группе соответственно самые высокие цены на земельные участки, 120-300 тыс. руб. за сотку.
Населённые пункты в пределах 50 км от Ростова можно отнести ко второй ценовой категории: х. Победа, с. Самарское, с. Пешково, с. Займо-Обрыв, с. Круглое. Здесь цена за сотку составляет 50-120 тыс. руб.
В последнюю, третью, группу входят наиболее удалённые населённые пункты (до 90 км) такие как с. Семибалки, с. Порт-Катон, с. Маргаритово, с. Новомаргаритово. Однако здесь ситуация с ценами неоднозначна, так как большинство объектов имеют не такие низкие цены, как можно было бы предположить, поскольку расположены они на берегу Азовского моря, а также вблизи территории будущего игрового комплекса «Азов-Сити».
Таблица 2
| Населённый пункт | Цена на 1 сот., тыс. руб.IVкв.2009 г. | Расстояние до Ростова, км. |
| Овощной | 130 | 18,4 |
| Городище | 128 | 22,4 |
| Елизоветинская | 130 | 25,9 |
| Обуховка | 189 | 26,4 |
| Дугино | 290 | 28,7 |
| Рогожкино | 158 | 32,2 |
| Новониколаевка | 24 | 34 |
| Самарское | 50 | 35 |
| Пешково | 26 | 36,3 |
| Кагальник | 50 | 36,5 |
| Победа | 19 | 37 |
| Круглое | 111 | 45 |
| Семибалки | 81 | 60 |
| Новомаргаритово | 77 | 79 |
| Порт-Катон | 125 | 85 |
Был проведен сравнительный анализ по ценам предложений за I — IV квартал 2009 года. Довольно сложно сделать вывод о росте или падении цен, поскольку, предложения, поступающие в агентства недвижимости, газеты, интернет достаточно разнородны и не позволяют объективно судить о ситуации на рынке недвижимости в короткий временной период.
Таблица 3
| Населённый пункт | Цена 1 сот. I кв. 2009 г, тыс. руб. | Цена 1 сот. IV кв. 2009 г., тыс. руб. |
| Городище | 111 | 128 |
| Дугино | 158 | 290 |
| Елизоветинская | 266 | 130 |
| Колузаево | 608 | 396 |
| Круглое | 128 | 111 |
| Новомаргаритово | 88 | 77 |
| Обуховка | 495 | 189 |
| Овощной | 148 | 130 |
| Пешково | 56 | 26 |
| Победа | 25 | 19 |
| Полушкин | 62 | 71 |
| Порт-Катон | 187 | 125 |
| Рогожкино | 228 | 158 |
| Самарское | 54 | 50 |
| Семибалки | 73 | 81 |
Графически динамику цен можно изобразить следующим образом:
Диаграмма 4
Диаграмма 5
Мониторинг цен на земельные участки показал, что, в IV квартале 2009 года по сравнению с I кварталом года средний прирост цена составил 14 % (таблица 4).
Таблица 4
| Населённый пункт | Прирост цен I кв. к IV 2009 г., %. |
| Городище | -14,9% |
| Дугино | -83,7% |
| Елизоветинская | 51,0% |
| Колузаево | 34,9% |
| Круглое | 13,2% |
| Новомаргаритово | 12,9% |
| Обуховка | 61,8% |
| Овощной | 12,5% |
| Пешково | 53,9% |
| Победа | 23,9% |
| Полушкин | -14,4% |
| Порт-Катон | 33,2% |
| Рогожкино | 30,6% |
| Самарское | 7,5% |
| Семибалки | -11,6% |
| Средний прирост цен | 14,0% |
Очевидно, что практически на всей территории Азовского района произошло увеличение стоимости 1 сотки земли. Рост цен наиболее ощутим в таких населенных пунктах как ст. Елизаветинская (51%), х. Колузаево (34%), х. Обуховка (61%), Пешково (53%), Порт-Катон (33%), Рогожкино (30%).
Примечания.
Мониторинг земельных участков проводился в октябре-декабре 2009 г.
Выборка составляет около 100 объектов недвижимости. Основными источниками информации являются газеты «Все для Вас»; «Из рук в руки»; а так же Интернет-сайты: АН «Нирлан» — www.nirlan.ru, АН «Титул» — www.realtitul.ru,
АН «Гринас» — www.grinas.ru, www.rostovestate.ru, Дон-МТ www.donmt.ru, http://www.dallascom.ru, http://www.nexthome.ru/, http://rostov.life-realty.ru, http://www.kvartiru.ru/, http://www.landlord.ru/, http://www.rostov-don.ru/, http://www.rnd.selldo.ru/.