Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации права на землю.
В соответствии с Земельным кодексом земли делят на 7 категорий: земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности; земли особо охраняемых территории (земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, земли природоохранного значения, земли рекреационного значения, земли историко-культурного назначения и особо ценные земли), земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса.
В соответствии с действующим законодательством из всех перечисленных выше видов категорий возможна купля-продажа только земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения. Все остальное относиться к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.) Земли, предоставленные для размещения и развития города, поселков и сельских поселений относятся к землям поселений.
Целью данного исследования является ценовой обзор рынка земельных участков Ростовской области из категории «земли поселений» и «земли сельскохозяйственного использования», площадью более 5 000 кв.м.
Ростовская область — субъект Российской Федерации на юге Европейской части России, входит в состав Южного федерального округа. Административный центр — город Ростов-на-Дону.
На востоке Ростовская область граничит с Волгоградской областью, на севере — с Воронежской, на юге — с Краснодарским и Ставропольским краями, Республикой Калмыкия, на западе — с Донецкой и Луганской областями Украины (в том числе с территориями, находящимися под контролем самопровозглашённых государственных образований ДНР и ЛНР).
Расстояние по прямой от Москвы — 756 км. На территории области протекает одна из крупнейших рек Европы — Дон (длина 1870 км), расположено Цимлянское водохранилище (объём 24 млрд м³). Судоходны основные притоки Дона: реки Северский Донец и Маныч. Озёра занимают лишь 0,4 % территории области. На юго-западе область омывается Таганрогским заливом Азовского моря.
В состав Ростовской области входят 463 муниципальных образования, в том числе: 12 городских округов, 43 муниципальных района; в состав муниципальных районов входят: 18 городских поселений, 390 сельских поселений.
Специфика ценообразования в земельном сегменте обусловлена следующими факторами: рынок земли, в отличие от рынка строений, ограничен и конечен. Дома можно построить, а земельная площадь не размножается и не клонируется ни при каких обстоятельствах. Более того, последние события в виде утверждения Генплана развития Ростова, обсуждения проектов создания Юго-Западной агломерации и возможного объединения Ростова с Батайском, Чалтырем, Аксаем, развития инфраструктуры, строительства двух новых мостов, переносе трассы и т.д. значительно влияют на рост цен на землю. Рынок земли чутко реагирует на все эти обсуждения и изменения, даже слухи. Это подтверждается спросом.
Рынок земельных участков Ростова и области на сегодняшний день не полностью прозрачен. Стоимость земельных участков зависит от ряда субъективных факторов и от требований покупателя. Многие крупные инвесторы стараются избегать сделок с прямой покупкой земли по причине того, что продавцы на вторичном земельном рынке предпочитают скрывать реальную стоимость сделки во избежание уплаты налогов. По этой причине некоторые крупные проекты строительства коммерческой недвижимости, инвестируемые западными девелоперами, выполняются совместно с российским партнером, который осуществляет все операции с землей.
Права на землю в Ростовской области оформляются либо путем аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Множество площадок, предлагаемых сейчас на рынке, находится на промежуточном этапе переоформления, что затрудняет оценку стоимости земли при выкупе ее в собственность.
Реализация земельных участков осуществляется как непосредственно через куплю-продажу (если они находятся на правах собственности), так и через приобретение строений, на них находящихся, которые, как правило, не представляют ценности. Скрытым объектом приобретения здесь выступают земельные участки. В этом случае земельные участки могут находиться как на правах пожизненно-наследуемого владения, так и на правах бессрочного пользования или аренды.
По мере удаления от столицы Южного Федерального округа стоимость коммерческой недвижимости и соответственно земельных участков снижается.
В аренду земельные участки преимущественно сдаются муниципальными образованиями. При этом без проведения конкурса земельные участки предоставляются в аренду в случаях, установленных законодательством РФ, в том числе организациям, учреждениям и предприятиям, выступающим заказчиками по строительству объектов для государственных или муниципальных нужд, а также при предоставлении земельного участка единственному заявителю. В случае приобретения права аренды на аукционе, размер арендной платы определяется по итогам конкурсов (аукционов). Начальный (стартовый) размер арендной платы за пользование участком, определяется в соответствии с отчетом о рыночной величине арендной платы, рассчитанной независимым оценщиком. Стоимость годовой арендной платы в этом случае в основном зависит от местоположения земельного участка, его площади, разрешённой застройки (этажность, назначение), срока аренды.
В Ростовской области преобладают земельные участки поселений (около 50%). Далее следуют сельскохозяйственные земли (35%) и земли промышленности (15%).
Диаграмма №1 Распределение земельных участков Ростовской области в зависимости от целевого использования, %
Основным классификационным признаком в структуре предложениях объектов недвижимости и земельных участков, в том числе, является местоположение.
Диаграмма №2 Классификация земельных участков категории «земли поселений» по районам области, %
Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений участков «земли поселений» сосредоточено в Аксайском районе (29%) — г. Аксай, п. Реконструктор, п. Водопадный, п. Дорожный, п. Щепкин, и т.д.; в Азовском районе (17%) – г. Азов, с. Самарское, с. Кулешовка, с. Круглое и т.д.; Мясниковском районе (11%) – г. Чалтырь, х. Красный Крым, х. Ленинаван и т.д. Предложение земельных участков в районах Багаевском, Неклиновском, Родионово-Несветайском, г. Таганрог, г. Шахты примерно одинаковы и составляют от 3 до 7% от общего числа предложений. Остальные населенные пункты представлены в очень малом количестве, буквально 1-2 предложения от общей выборки, в связи, с чем данные, немногочисленные по количеству предложений, районы объединены в общую группу (18%).
Диаграмма №3 Классификация земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения» по районам области, %
Как видно из диаграммы, наибольшее количество предложений участков «земли сельскохозяйственного назначения» сосредоточено в Багаевском районе (16%) в Аксайском и Мясниковском районе (по 10%), Азовском, Семикаракорском, Волгодонском районах (по 8%). В целом земельные участки сельскохозяйственного назначения представлены практически во всех районах области в небольшом количестве, таким образом, группа на диаграмме «другие» составляет довольно большую долю от общего числа предложений (18%).
Диаграмма №4. Классификация земельных участков категории «земли поселений» в зависимости от площади, %
В структуре предложения земельных участков категории «земли поселений» Ростовской области наибольший удельный вес занимают участки, площадью от 10 001 до 50 000 кв.м. – 46% от общей выборки. Участки, площадью 5 000 – 10 000 кв. м. занимают 37%. Примерно равные доли в структуре земельных участков приходятся на объекты, площадью 50 001 – 100 000 кв. м — (9%) и более 100 001 кв. м — (8%).
Диаграмма №5. Классификация земельных участков категории «земли сельхозназначений» в зависимости от площади, %
В структуре предложения земельных участков категории «земли сельскохозяйственного назначения» Ростовской области наибольший удельный вес занимают участки, площадью от 1 до 50 га – 64% от общей выборки. Участки, площадью 50 — 100 га и 100 — 1 000 га примерно равны 15% и 18% соответственно. Наименее многочисленная группа участков более 1 000 га – лишь 3% от общей выборки предложений.
На стоимость земельных участков оказывают влияние следующие ценообразующие факторы:
1) местоположение участка;
2) площадь участка;
3) наличие/отсутствие коммуникаций;
4) наличие и ширина фасада;
5) рельеф участка;
6) качество подъездных путей;
7) форма участка;
8) вид права (собственность/аренда).
Диаграмма № 6 Стоимость земельного участка категории «земли поселений» в зависимости от района расположения, руб./кв.м.
Диаграмма № 7 Стоимость земельного участка категории «земли сельскохозяйственного назначения» в зависимости от района расположения, руб./кв.м.
Город Ростов-на-Дону является не единственным крупным городом области. Так же заслуживают своего внимания города меньшие по площади, но расположенные поблизости: г. Аксай, г. Батайск, г. Азов, г. Новочеркасск и города довольно крупные, но расположенные несколько дальше – г. Таганрог, г. Шахты. В данных городах стоимость 1 кв. м земельного участка категории «земли поселений» довольно высока и может достигать 5 000 руб./кв.м.
Диаграмма № 8 Распределение стоимости участков категории «земли поселений» в зависимости от местоположения и вычисление средней стоимости 1 кв.м участка, руб.
Очевидно, что близость к крупным городам является одним из основных ценообразующих факторов для любого типа недвижимости. Так, земельные участки категории «земли поселений», расположенные в пределах 60 км от Ростова в среднем оцениваются от 500 руб./кв.м. К данной ценовой группе можно отнести Азовский и Аксайский районы, Мясниковский, Неклиновский, Родионово-Несветайский Следующая ценовая группа – участки расопложенные далее чем 60 км от Ростова — Белокалитвенский, Семикаракорский, Волгодонской, Морозовский, Тацинский, Пролетарский, Каменский районы, здесь стоимость не превышает 500 руб./кв.м. Есть еще более дешевые районы – расположенные в приличном удалении от Ростова-на-Дону (около 200 км) – Тарасовский район, Орловский район, Обливский район, Песчанокопский район и т.д.
На рисунке ниже наглядно показано, как снижается стоимость земельного участка при удалении его от г. Ростова-на-Дону.
Та же самая тенденция и присутствует на рынке земельных участков «сельскохозяйственного назначения»: чем ближе к областному центру – тем дороже стоимость. Наиболее дорогие земельные участки расположены в г. Ростов-на-Дону (6,5 руб./кв.м), а также в Октябрьском (7,8 руб./кв.м), Мясниковском (6,8 руб./кв.м), Родионово-Несветайском (6,2 руб./кв.м), Азовском (6,3 руб./кв.м), Аксайском районах (5,5 руб./кв.м). Также на стоимость влияет расположение вдоль федеральной трассы, на берегу реки, возможности подведения коммуникаций.
Диаграмма №9. Средняя стоимость земельного участка категории «земли сельскохозяйственного назначения» в зависимости от района расположения, руб. кв.м
Диаграмма №10. Средняя стоимость земельного участка категории «земли поселений» в зависимости от района расположения, руб. кв.м
Часто земельные участки могут быть выставлены на продажу по очень высокой цене. Подобные участки, как правило, расположены в местах с высоким пешеходным/автомобильным трафиком и могут быть использованы в качестве коммерческой недвижимости.
И в тоже время наиболее дешевые участки расположены вдали от транспортных магистралей, коммуникаций и социальной инфраструктуры.
Диаграмма № 11. Классификация участков категории «земли поселений» по назначению, %
Первая группа участков в основном представлена в центре городов, однако есть предложения в различных районах. Подобные участки могут быть использованы для строительства любого вида недвижимости: офисной, торговой, складской и т.д.
Вторая группа участков представлена равномерно во всех районах области. Наиболее насыщенными районами по предложению земельных участков являются населенные пункты, находящиеся в окружении крупных городов. районных центров.
Обзор рынка подготовлен по данным выборки предложения земельных участков г. Ростова-на-Дону.
Информационной базой исследования послужили данные с сайтов: www.avito.ru, www.rosrealt.ru, www.zemlidona.ru http://rostov.life-realty.ru, http://www.donmt.ru/, http://www.rosrealt.ru/, газета «Все для Вас», http://rostov.barahla.net/.
Дата проведения исследования – 15.01.2014 г.
Директор ООО «ОКК «ИКР-Консультант»
_______________В.В. Аллавердян
15 января 2014 год