Исследование рынка недвижимости г. Гуково было проведено по материалам объявлений о продаже-покупке недвижимости в местно газете «Перспектива», обзорам сайтов в Интеренет с объявлениями о продаже недвижимости в г. Гуково и опросам сотрудников Агентства недвижимости «Гуков-Тур».
Рынок жилой недвижимости г. Гуково представлен, главным образом, так называемым «старым фондом». Это домовладения, большая часть которых имеет площадь, не превышающую 100 кв.м., и квартиры в 2-3 этажных домах и домах «хрущевского» и брежневского периода. Новые дома практически не строятся и на дату проведения исследования рынка Оценщику не удалось обнаружить объявлений о продаже квартир в новостройках. Очень незначительная часть жилой недвижимости, выставленной на продажу, имеет хороший ремонт, соответствующий современным представлениям о комфорте.
Город Гуково, как типичный шахтерский город, имеет структуру как бы «лоскутного одеяла» — состоит из нескольких шахтерских поселков, эти поселки очень отличаются друг от друга по инфраструктуре, транспортной доступности, наличию коммуникаций (часть домовладений не газифицирована). В некоторых квартирах до сих пор печное отопление. С другой стороны, преимущество 2-3 этажных кирпичных домов — наличие довольно большой придомовой территории и хозпостроек во дворе (летние кухни, гаражи, сараи). Самые высокие цена на недвижимость в центральной части г. Гуково. Цена объекта недвижимости, расположенного в центре города, в среднем 2 — 2,5 раза выше аналогичного объекта, расположенного на окраине.
Цены на домовладения в г. Гуково колеблются в пределах 600 тыс. руб. — 2, 5 млн. руб., в зависимости от площади участка, площади домовладения, типа дома, года постройки, наличия газ, парового отопления и канализации. Типичная площадь земельного участка составляет 7- 10 соток. В поселках, расположенных вблизи г. Гуково цены на домовладения значительно ниже и начинаются от 200 тыс. руб., а площадь земельного участка значительно больше и может доходить до 40 соток.
Наиболее «дефицитные» объекты жилой недвижимости — однокомнатные квартиры. Всего на рынке представлено около десятка предложений. Стоимость 1-комнатной квартиры колеблется в пределах от 300 до 500 тысяч рублей, в зависимости от состояний и местоположения. Можно найти более дешевый вариант, но с печным отоплением и отсутствием ремонта.
Наиболее широко представлен сегмент 2-комнатных квартир. Здесь насчитывается несколько десятков предложений. Большая часть предложений лежит в ценовом диапазоне 450 — 850 тыс. руб.
Сегмент трехкомнатных квартир занимает промежуточное положение. Всего было обнаружено почти три десятка предложений в ценовом диапазоне от 600 тысяч до 1,5 миллионов рублей. Самые дорогие трехкомнатные квартиры, стоимостью 1,5 миллиона рублей расположены в центре, часто в домах улучшенной планировки, имеют две лоджии или лоджию и балкон и неплохой ремонт.
Предложения по 4 комнатным квартирам удалось обнаружить несколько.
Наибольшим спросом с целью покупки пользуются 1-комнатные квартиры и недорогие домовладения, с целью аренды — 2-комнатные квартиры и домовладения.
Основные факторы, влияющие на стоимость жилья:
- 1) Состояние квартиры, так как большая часть предложений — квартиры без ремонта, хорошее состояние квартиры значительно увеличивает ее стоимость.
- 2) Местоположение — чем ближе к центру, тем дороже.
В связи небольшим объемом предложений и в условиях, когда рынок жилой недвижимости практически целиком представлен старым жилым фондом и уровень доходов населения невелик, такие факторы, как тип дома (кирпич или панель), этаж, меньше сказываются на цене. Исключение из этого правила традиционно составляют квартиры на первых этажах, выходящие фасадом на улицу, что позволяет рассматривать их, как потенциальные объекты коммерческой недвижимости.
© ООО «ОКК «ИКР-Консультант», 2008 г.